blog

    Overlast bij verhuur van woonruimte: buren dienen elkaar te dulden

    Marieke Thijssen
    Marieke ThijssenPublicatiedatum: 14 juli 2020Laatste update: 14 juli 2020
    Overlast bij verhuur van woonruimte: buren dienen elkaar te dulden

    Geluid van spelende kinderen, schuivende meubels en lawaai van feestjes. Soms kan dit voldoende aanleiding zijn voor een pittige burenruzie. Is deze overlast voldoende om een huurovereenkomst te laten ontbinden? Of moet je als buren dergelijke geluiden van elkaar tolereren?

    In het vorige deel van de blogreeks over overlast bij verhuur van woonruimte bespraken wij een uitspraak waarin meerdere huurders betrokken waren bij een burengeschil. De verhuurder nam het initiatief om een vordering tot ontruiming in te stellen jegens één van hen.

    In dit zevende deel van de blogreeks bespreken wij een uitspraak (ECLI:NL:RBNHO:2019:59) waarin een huurder zelf het initiatief neemt om een einde te maken aan een burenruzie.

    Wat was het geschil?

    De huurder diende meerdere klachten in bij zijn verhuurder over overlast van zijn buren. Spelende kinderen, verjaardagsfeestjes en schuivende meubels veroorzaakten volgens hem geluidsoverlast. Kinderen die tijdens het trampoline springen over de schutting gluurden en stankoverlast door het veelvuldig bereiden van maaltijden met knoflook, zorgden ook voor irritaties.

    Daarnaast was de klagende huurder ervan overtuigd dat zijn buren zich schuldig maakten aan criminele activiteiten. Onterecht, maar de klagende huurder bazuinde zijn vermoeden rond, waardoor zijn buren door omwonenden niet meer werden geaccepteerd. Het discriminerende gedrag van de klagende huurder en het achterhouden en openen van elkaars post verergerden de situatie tussen partijen.

    De verhuurder probeerde naar aanleiding van de klachten de burenruzie te beëindigen. Er vonden meerdere gesprekken plaats tussen partijen en er werden gedragsaanwijzingen opgesteld. Maar de klagende huurder vond deze maatregelen onvoldoende.

    De klagende huurder stapt naar de rechter

     De huurder vordert daarom dat de verhuurder op straffe van een dwangsom wordt veroordeeld tot het doen dagvaarden van de overlast-gevende buren. De huurder verlangt dat de verhuurder daarbij vordert dat de huurovereenkomst met zijn buren wordt ontbonden, dan wel beëindigd, en dat de woning wordt ontruimd.

    De huurder stelt deze vordering in op de grond dat hij al zes jaar lang overlast ondervindt van zijn buren. De verhuurder heeft volgens hem onvoldoende maatregelen getroffen om die overlast tegen te gaan. Dit levert volgens de huurder een gebrek op, nu de verhuurder niet het woongenot verschaft dat de huurder van de huurovereenkomst mag verwachten.

    Kan de huurder eisen dat de verhuurder overgaat tot ontbinding?

    Van een verhuurder mag worden verwacht dat hij op verzoek van zijn huurder optreedt tegen een overlast-veroorzakende andere huurder. Doet de verhuurder dat niet, dan kan dat een gebrek opleveren. De huurder kan de verhuurder dan (onder andere) verplichten een ontbindingsprocedure te starten.

    Wat was de uitspraak van de kantonrechter?

    In deze zaak treedt de verhuurder op tegen de overlast-veroorzakende huurder. De verhuurder heeft naar aanleiding van de klachten meerdere gesprekken gevoerd en gedragsaanwijzingen opgesteld. De overlast-veroorzakende huurder heeft zich vervolgens aan deze aanwijzingen gehouden en heeft zelfs meerdere keren geprobeerd de ruzie bij te leggen.

    Geen onrechtmatige overlast

    De klagende huurder eist dat de verhuurder nog een stap verder gaat door de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Daarvoor moet sprake zijn van een tekortkoming. Volgens de kantonrechter is daar in deze zaak echter geen sprake van. De buren hebben geen onrechtmatige overlast veroorzaakt.

    De overlast die de huurder noemt, is volgens de kantonrechter namelijk overlast die buren van elkaar dienen te dulden. Geluid van spelende kinderen, schuivende meubels en lawaai van feestjes zijn geluiden die bij het leven horen. Buren moeten dergelijke geluiden van elkaar tolereren.

    De kantonrechter is dan ook van mening dat niet kan worden gezegd dat de verhuurder zich afzijdig heeft gehouden. De verhuurder heeft zich voldoende ingespannen om de burenruzie te eindigen. Van de verhuurder kan daarom niet worden geëist dat hij de huurovereenkomst met de buren ontbindt. De vordering van de huurder wordt dan ook afgewezen.

    Dit artikel is geschreven door Marieke Thijssen en Julia Hermsen.

    Vragen?

    Ben je verhuurder en heb je vragen over dit onderwerp? Zit je in een dergelijke situatie en weet je niet welke stappen je moet ondernemen? Neem dan contact op met Marieke Thijssen. Voor overige vragen met betrekking tot het huurrecht kun je uiteraard ook bij ons terecht.

    Op de hoogte blijven?

    Wil je deze blogs standaard ontvangen in je mailbox? Meld je aan voor onze nieuwsbrief Vastgoedzaken om op de hoogte gehouden te worden.

    Blogreeks ‘Overlast bij verhuur van woonruimte’

    In de blogreeks ‘Overlast bij verhuur van woonruimte’ komen de volgende onderwerpen aan bod: