blog

    Overlast bij verhuur van woonruimte: gedragsaanwijzing voor huurder die woning als duivenhok gebruikt

    Marieke Thijssen
    Marieke ThijssenPublicatiedatum: 16 april 2020Laatste update: 13 mei 2020
    Overlast bij verhuur van woonruimte: gedragsaanwijzing voor huurder die woning als duivenhok gebruikt

    Een verhuurder van woonruimte kan te maken krijgen met overlast van een huurder. Zo kan zijn huurder overlast veroorzaken voor omwonenden, maar zijn huurder kan ook overlast ondervinden van een ander. Een verhuurder wil in dergelijke gevallen optreden tegen de overlast. En is daartoe soms ook gehouden. In sommige gevallen loopt een overlastsituatie uit de hand. Zodanig dat de verhuurder zich genoodzaakt ziet de huurovereenkomst bij de rechter te ontbinden.

    In de vorige blog van de blogreeks kwam er een uitspraak aan bod waarin een huurder overlast veroorzaakte doordat hij 126 dwergeekhoorns in zijn woning hield. De rechter besloot niet over te gaan tot ontbinding, maar gaf de huurder nog een laatste kans.

    In dit tweede deel van de blogreeks bespreken wij een uitspraak waarin een huurder eveneens overlast veroorzaakte door het houden van dieren: de huurder gebruikte zijn appartement als duivenhok.

    Wat was het geschil?

    De huurder lokte een groot aantal duiven naar zijn flatwoning. Hij voerde de duiven en liet zijn balkondeur open staan, zodat de duiven zijn woning in- en uit konden vliegen. Daarnaast nestelden de duiven zich in de woning. De huurder had hiervoor verschillende broedhokken geplaatst. Verder stond de woning vol met spullen en lagen er overal uitwerpselen van de duiven.

    Voor andere huurders van het flatgebouw zorgde dit voor veel overlast. Zo zaten hun balkons vol met uitwerpselen.

    Actief beleid tegen overlast

    De verhuurder voerde een actief beleid om duivenoverlast tegen te gaan, waar de huurder zich overduidelijk niet aan hield. Meerdere malen werd de huurder op dit beleid gewezen. Maar helaas, zonder resultaat. De verhuurder sommeerde de huurder de duiven niet langer te voeren en niet langer tot zijn woning toe te laten.

    Wederom gaf de huurder geen gehoor. Bij een inspectie in de woning werd uiteindelijk geconstateerd dat er sprake was van een onleefbare woonsituatie. Op de grond in de woonkamer, tussen alle spullen en duivenpoep, bleek een matras te liggen waar de huurder op sliep.

    Het opleggen van een gedragsaanwijzing

    Zodoende vordert de verhuurder dat de kantonrechter een gedragsaanwijzing aan de huurder oplegt, op grond waarvan het de huurder verboden is nog langer duiven tot zijn woning toe te laten en op grond waarvan de huurder gehouden is weer een leefbare situatie in zijn woning te creëren.

    De verhuurder vordert daarbij dat de kantonrechter, voor het geval de huurder zich binnen twee jaar niet zou houden aan de gedragsaanwijzing, de huurovereenkomst ontbindt en de huurder veroordeelt tot ontruiming van de woning.

    Wat was de uitspraak van de kantonrechter?

    De rechter wijst de gevorderde gedragsaanwijzing grotendeels toe. Daarnaast bepaalt de rechter dat de huurovereenkomst alsnog ontbonden wordt en dat het gehuurde alsnog ontruimd moet worden, wanneer de huurder binnen een termijn van één jaar de gedragsaanwijzing overtreedt. De rechter verkort de door de verhuurder gevorderde termijn van twee jaar dus wel tot één jaar.

    Tip voor de verhuurder

    Een huurder heeft de verplichting om zich als goed huurder te gedragen. De verhuurder kan die verplichting ‘inkleuren’ door (redelijke) (gedrags)regels vast te stellen. Wanneer een huurder zich daar niet aan houdt, heeft de verhuurder in beginsel de bevoegdheid de huurovereenkomst te ontbinden.

    In de vorige blog van de blogreeks bespraken wij al dat ontbinding door de verhuurder slechts via de rechter kan geschieden en voorts dat de rechter de ontbinding niet snel uitspreekt vanwege het zwaarwegende woonbelang van de huurder.

    In deze zaak houdt de huurder zich niet aan het door de verhuurder vastgestelde beleid om duivenoverlast tegen te gaan. Dat is op zichzelf een reden om de huurovereenkomst te ontbinden. Toch vordert de verhuurder hier dat de kantonrechter een gedragsaanwijzing oplegt. Daardoor krijgt de huurder nog één laatste kans. Maar als de huurder zich niet aan de gedragsaanwijzing houdt, wordt de huurovereenkomst alsnog ontbonden.

    Wanneer je als verhuurder naar de rechter stapt om een dergelijke, niet gevaarlijke, overlastsituatie een halt toe te roepen, doe je er goed aan om (ook) een gedragsaanwijzing te vorderen en niet (alleen) ontbinding en ontruiming. Dit voorkomt dat je met lege handen naar huis gaat, als de kantonrechter vindt dat het woonbelang van de huurder zwaarder weegt.

    Dit artikel is geschreven door Marieke Thijssen en Julia Hermsen.

    Vragen?

    Ben je verhuurder en heb je vragen over dit onderwerp? Zit je in een dergelijke situatie en wil je weten welke stappen je moet ondernemen? Neem dan contact op met Marieke Thijssen. Voor overige vragen met betrekking tot het huurrecht kun je uiteraard ook bij ons terecht.

    Op de hoogte blijven?

    Wil je deze blogs standaard ontvangen in je mailbox? Meld je aan voor onze nieuwsbrief Vastgoedzaken om op de hoogte gehouden te worden.

    Blogreeks ‘Overlast bij verhuur van woonruimte’

    In de blogreeks ‘Overlast bij verhuur van woonruimte’ komen de volgende onderwerpen aan bod: