blog

    Overlast bij verhuur van woonruimte: het houden van 126 dwergeekhoorns leidt tot laatste kans

    Marieke Thijssen
    Marieke ThijssenPublicatiedatum: 3 april 2020Laatste update: 16 juni 2020
    Overlast bij verhuur van woonruimte: het houden van 126 dwergeekhoorns leidt tot laatste kans

    Overlast bij verhuur van woonruimte kan veel verschillende vormen aannemen. Een overlastsituatie kan behoorlijk uit de hand lopen, wat verhuurders in sommige gevallen zelfs brengt tot een gerechtelijke procedure.

    In deze blog bespreken wij een uitspraak van de kantonrechter in Amsterdam over een huurder die overlast veroorzaakte door het houden van een enorme kolonie dwergeekhoorns.

    Wat was het geschil?

    Nu hoor ik je denken: dwergeekhoorns zijn toch schattige, kleine beestjes? Toch, er zijn grenzen. De huurder in kwestie huurde een bovenwoning van 60 m² in Amsterdam, waarin hij maar liefst 126 (!) dwergeekhoorns hield.

    Deze dwergeekhoorns verbleven in kooien verspreid over de slaapkamer en zitkamer. De hele woning stond vol met voorraden voedsel en andere spullen voor de dieren. De woonruimte was door de huurder zeer slecht onderhouden en er was sprake van een onhygiënische en de woonruimte schade toebrengende situatie.

    De verhuurder stelde dat omwonenden en een nabijgelegen restaurant last hadden van stank, muizen en vliegen. Daarnaast gebruikte de huurder de woning in strijd met de bestemming, aangezien de woning niet bedoeld is voor het houden van een enorme dwergeekhoorn-kolonie. De huurder gedroeg zich daardoor, volgens de verhuurder, niet zoals een goed huurder betaamt.

    Bij het aangaan van de huurovereenkomst had de verhuurder weliswaar toestemming verleend aan de huurder voor het houden van dwergeekhoorns, maar had daarbij vanzelfsprekend geen kolonie van 126 dwergeekhoorns voor ogen. Zodoende vorderde de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.

    Wat was de uitspraak van de kantonrechter?

    Wanneer een huurder zich niet houdt aan zijn verplichting uit de huurovereenkomst om zich als goed huurder te gedragen, heeft de verhuurder in beginsel de bevoegdheid om via de rechter de huurovereenkomst te ontbinden.

    Toch wijst de kantonrechter de vordering van de verhuurder af. Ondanks dat het in deze zaak (over)duidelijk is dat de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen.

    De kantonrechter beslist dat de huurder nog een laatste kans krijgt om de situatie te verbeteren. De huurder dient de populatie terug te brengen tot een maximum van vier dwergeekhoorns van hetzelfde geslacht zodat er niet meer kan worden gefokt. Ook wordt de huurder opgelegd om het gehuurde grondig schoon te maken. Wanneer de huurder hier niet binnen zes maanden aan voldoet, zal de huurovereenkomst alsnog worden ontbonden en zal de woning worden ontruimd.

    Waarom geen ontruiming en ontbinding?

    De kantonrechter zag nog teveel redenen om niet direct over te gaan tot ontbinding en ontruiming. Allereerst bleek dat de huurovereenkomst al een zeer lange tijd liep en dat de huurder in de veronderstelling was dat zij toestemming had voor het houden van de dwergeekhoorns. Daarnaast achtte de kantonrechter een groot deel van de klachten van omwonenden over muizen en stank niet bewezen.

    Tips voor de verhuurder

    Voor een ontbinding van de huurovereenkomst zal de verhuurder naar de rechter moeten. Deze uitspraak geeft voor de verhuurder in dat geval twee bruikbare tips.

    Tip 1: verhuurder moet overlast kunnen bewijzen

    Ten eerste moet de verhuurder de overlast kunnen bewijzen. In deze zaak is de verhuurder daar onvoldoende in geslaagd, hetgeen heeft bijgedragen aan de afwijzing van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. De vordering zou mogelijk wel zijn toegewezen als de verhuurder meer aandacht aan (het op papier zetten van) de klachten van de omwonenden zou hebben besteed.

    Tip 2: tekortkoming moet ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigen

    De tweede tip is dat, hoe ernstig de overlastsituatie ook is, de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen moet rechtvaardigen. Die gevolgen zijn bij verhuur van woonruimte altijd ingrijpend, omdat het gaat om het woonbelang van de huurder. Hoewel de overlastsituatie in deze zaak ernstig was, dreigde er geen gevaar. De rechter acht het vanwege het woonbelang van de huurder dan eerder geëigend dat eerst geprobeerd wordt de situatie op te lossen. De kantonrechter beslist in deze zaak dan ook dat de huurder nog een laatste kans krijgt. Pas als dat niet werkt, zal de huurovereenkomst worden ontbonden.

    Dit artikel is geschreven door Marieke Thijssen en Julia Hermsen.

    Vragen?

    Ben je verhuurder en heb je vragen over dit onderwerp? Zit je in een dergelijke situatie en weet je niet welke stappen ondernomen kunnen worden? Neem dan contact op met Marieke Thijssen. Voor overige vragen met betrekking tot het huurrecht kun je uiteraard ook bij ons terecht.

    Op de hoogte blijven?

    Wil je deze blogs standaard ontvangen in je mailbox? Meld je aan voor onze nieuwsbrief Vastgoedzaken om op de hoogte gehouden te worden.

    Blogreeks ‘Overlast bij verhuur van woonruimte’

    In de blogreeks ‘Overlast bij verhuur van woonruimte’ komen de volgende onderwerpen aan bod: