blog

    Valkuilen voor makelaars: btw en overdrachtsbelasting bij beleggingsvastgoed

    Wiebe Dijkstra
    Wiebe DijkstraPublicatiedatum: 28 oktober 2020
    Valkuilen voor makelaars: btw en overdrachtsbelasting bij beleggingsvastgoed

    Bij de aan- en verkoop van vastgoed spelen de btw en overdrachtsbelasting een belangrijke rol. Bij een goede planning kun je als ver(koper) aardig wat besparen. Het is daarom bij vastgoedtransacties, met name bij beleggingsvastgoed, verstandig om vooraf de gevolgen goed in beeld te hebben. Soms is het mogelijk om te sturen naar een fiscaal optimale situatie. Ook voor makelaars is het interessant, omdat het uiteraard meerwaarde biedt om jouw client hierop te kunnen wijzen.

    In deze bijdrage sta ik kort stil bij de hoofdlijnen voor de beide belastingen, de samenloop tussen beide heffingen en een kort praktijkvoorbeeld. Ik sluit af met het nieuwe wetsvoorstel dat is opgenomen in het Belastingplan 2021. Hierin worden wijzigingen voorgesteld met betrekking tot het tarief voor de overdrachtsbelasting.

    Btw

    Voordat de btw om de hoek komt kijken, is het van belang om vast te stellen of de verkoper als btw-ondernemer kwalificeert. Is dat niet het geval, dan is sowieso geen btw verschuldigd ter zake van de verkoop. Dit klinkt logisch, maar de praktijk leert dat hier snel aan voorbij wordt gegaan. Het begrip btw-ondernemer is weliswaar ruim, maar belangrijk is dat er meer dan incidenteel wordt deelgenomen aan het economisch verkeer. Een incidentele transactie/verkoop zal niet snel leiden tot btw-ondernemerschap.

    Is er sprake van een btw-ondernemer, dan is het in eerste instantie heel eenvoudig: de verkoop van een onroerende zaak is voor de btw volgens de hoofdregel vrijgesteld. Op deze hoofdregel bestaan echter een aantal belangrijke uitzonderingen.

    Kort gezegd is de levering van een nieuw gebouw altijd belast met btw. Dit geldt ook voor een gebouw dat nog in aanbouw is of indien het gebouw binnen twee jaar na eerste ingebruikneming wordt verkocht. Na deze twee jaar is de levering dus vrijgesteld. Dit is alleen anders indien verkoper en koper samen opteren voor een btw-belaste levering. Dit kan voordelig zijn, omdat bij een vrijgestelde verkoop de mogelijkheid bestaat dat de eerder door verkoper in aftrek gebrachte btw aan de Belastingdienst (deels) moet worden terugbetaald, hetgeen van invloed kan zijn op de verkoopprijs.

    Btw bij beleggingsvastgoed: onbelaste transactie?

    Bij de verkoop van beleggingsvastgoed kan overigens ook nog sprake zijn van een onbelaste transactie voor de btw. Dit is het geval indien er een object wordt verkocht in verhuurde staat. Het gebouw en de lopende verhuurovereenkomsten vormen dan een algemeenheid van goederen. De levering van zo’n algemeenheid kan onder voorwaarden onbelast van btw plaatsvinden, waarbij voor de btw de koper de positie van de verkoper overneemt.

    Overdrachtsbelasting

    Ter zake van de verkrijging is in beginsel altijd overdrachtsbelasting verschuldigd. De huidige tarieven zijn 6% voor niet-woningen (zoals winkelruimten en kantoren) en 2% voor woningen. Zoals wellicht bekend zullen deze tarieven vanaf 1 januari 2021 hoogstwaarschijnlijk in belangrijke mate gaan wijzigen (zie alinea ‘Belastingplan 2021 inzake overdrachtsbelasting’).

    Overdrachtsbelasting en de samenloop met btw

    Uiteraard zijn er ook bepaalde vrijstellingen in de huidige wet opgenomen. Deze zullen ook na het Belastingplan blijven bestaan. De belangrijkste is dat in vrijwel alle gevallen de verkrijging is vrijgesteld van overdrachtsbelasting indien de levering van het vastgoed van rechtswege is belast met btw (de zogenoemde samenloopvrijstelling). Belangrijke voorwaarde voor deze vrijstelling is dat het onroerend goed op het moment van levering nog niet als bedrijfsmiddel in gebruik is genomen. Is dat wel het geval dan is de vrijstelling niet van toepassing, tenzij de verkrijger de aan hem/haar in rekening gebrachte btw in zijn geheel niet in aftrek kan brengen.

    In de praktijk betekent dit dat er vrijwel nooit btw én overdrachtsbelasting is verschuldigd.

    Praktijkvoorbeeld: transformatie van beleggingsvastgoed

    Bovenstaande zaken komen vaak allemaal tezamen indien een pand, bijvoorbeeld een oud kantoorpand, wordt omgebouwd tot appartementen. Vaak wordt het pand dan ook gesplitst in appartementsrechten, vooraf of indien de verbouwing klaar is.

    Vragen die hierbij een rol spelen: wordt het pand door de verbouwing ‘nieuw’ waardoor de levering aan bijvoorbeeld een belegger is belast met btw? Dat is vaak niet voordelig, omdat de belegger de btw niet in aftrek kan brengen.

    Is het dan verstandig om eerst het oude pand over te dragen en pas daarna te verbouwen? Op welk moment kwalificeert het pand als een woning? Is dat al bij aankoop of pas als de verbouwing tot appartementen is gerealiseerd? Of ergens in de verbouwingsfase? Speelt de splitsing in appartementsrechten hierbij nog een rol?

    Dit zijn allemaal vragen die niet eenvoudig zijn te beantwoorden en waarbij de feitelijke situatie een belangrijke rol speelt. En niet te vergeten: de wens van partijen. Want het sturen naar een fiscaal optimale situatie is vooraf vaak mogelijk.

    Belastingplan 2021 inzake overdrachtsbelasting

    Zoals hiervoor al aangeven, is in het Belastingplan 2021 een aantal wijzigingen voorgesteld met betrekking tot de overdrachtsbelasting met als doel starters meer kansen te geven op de huidige woningmarkt. De wijzigingen zullen, als het voorstel wordt aangenomen, op 1 januari 2021 in werking treden.

    Eenmalige vrijstelling voor starters

    Kort gezegd komt er een eenmalige vrijstelling voor starters en gaat het huidige normale tarief van 6 omhoog naar 8%. De vrijstelling geldt voor personen die meerderjarig zijn, maar jonger dan 35. Bovendien moet het gaan om de verkrijging van een woning die duurzaam als hoofdverblijf wordt gebruikt. Wordt niet aan deze voorwaarden voldaan, bijvoorbeeld omdat de koper 35 jaar of ouder is, dan geldt het tarief van 2%, mits het een woning is die duurzaam als hoofverblijf wordt gebruikt. Doorstromers op de woningmarkt kunnen dus gebruik blijven maken van het tarief van 2%. Wordt de woning niet duurzaam als hoofdverblijf gebruikt, zoals bij een vakantiehuis, dan is het nieuwe tarief van 8% van toepassing!

    Het moment waarop moet worden beoordeeld of aan de voorwaarden van de vrijstelling wordt voldaan, vindt plaats op het moment dat de woning wordt verkregen, derhalve het moment waarop de akte wordt opgemaakt bij de notaris. Op dat moment dient de verkrijger een en ander duidelijk, stellig en zonder voorbehoud tot uitdrukking te brengen door een schriftelijke verklaring, die ook deel gaat uitmaken van de aangifte.

    Drie verschillende tarieven

    In de wet bestaan dus straks drie mogelijkheden bij de aanschaf van woningen: een vrijstelling, het tarief van 2% of het tarief van 8%. Het tarief van 8% gaat gelden voor alle verkrijgingen (woningen en niet-woningen) door niet-natuurlijke personen, bijvoorbeeld woningcorporaties en beleggers. Voor particulieren gaat het tarief van 8% gelden voor niet-woningen en woningen die niet duurzaam als hoofdverblijf worden gebruikt.

    Om gebruik te kunnen maken van het huidige tarief van 2% zullen beleggers zoveel als mogelijk nog dit jaar het vastgoed moeten kopen, anders zijn ze 6% duurder uit. Voor veel starters zal het juist gewenst zijn om de koop uit te stellen tot in 2021 omdat dan de vrijstelling geldt in plaats van het 2%-tarief. Overigens moet het voorstel uiteraard nog wel worden aangenomen, maar die kans acht ik wel groot.

    De voorgestelde wijzigingen zullen in de praktijk vast weer tot de nodige discussies leiden, maar het doel en de achtergrond van het wetsvoorstel is sympathiek. Of starters hiermee ook daadwerkelijk zijn geholpen, zal de toekomst moeten uitwijzen.

    Conclusie

    Om te komen tot een fiscaal optimaal resultaat is het dus belangrijk om aan de voorkant goed te weten wie de verkoper is, wie de koper, wat de voorgenomen van plannen zijn met het vastgoed en wat de status van het vastgoed is op het moment van aankoop. Niet alleen interessant voor de verkoper of koper, maar ook voor de makelaar die partijen kan wijzen op bepaalde mogelijkheden en zo extra meerwaarde heeft voor zijn of haar client.

    Heb je vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust contact op met een van onze experts op dit gebied.

    Blogreeks ‘Valkuilen voor makelaars’

    De makelaarspraktijk kent de nodige juridische valkuilen. Ook wanneer je te maken hebt met een vastgoedbelegger. Waar moet je bijvoorbeeld op letten bij een splitsing in appartementsrechten? Hoe zit het met verhuur? En wat zijn de fiscale aspecten en gevolgen van de transactie?

    Na het succes van onze eerste blogreeks, is het nu tijd voor deel twee. De volgende onderwerpen komen aan bod:

    Ben je nieuwsgierig naar onze eerste blogreeks over de juridische valkuilen voor makelaars? Hieronder vind je de linkjes:

    Edwin Dekker

    Deze blog is geschreven door Edwin Dekker van BDO.