blog

    Valkuilen voor makelaars: splitsing in appartementsrechten

    Meike van den Heuvel
    Meike van den HeuvelPublicatiedatum: 12 oktober 2020Laatste update: 28 oktober 2020
    Valkuilen voor makelaars: splitsing in appartementsrechten

    De wet gaat er kort gezegd vanuit dat diegene die eigenaar is van een stuk grond óók eigenaar is van de gebouwen op die grond. Dit uitgangspunt wordt verticale natrekking genoemd. In de praktijk bestaat de behoefte om eigendom van gebouwen verticaal op te splitsen. Denk bijvoorbeeld aan een flatgebouw, een appartementencomplex of een boven-benedenwoning. Het is dan nodig de verticale natrekking te doorbreken.

    Een veelgebruikte oplossing is de splitsing in appartementsrechten. Als makelaar ben je geregeld betrokken bij de aan- of verkoop van een appartement. Waar moet je nu als makelaar op letten bij een appartementsrecht?

    Wat is een splitsing in appartementsrechten?

    Met een splitsing in appartementsrechten kan een stuk grond met het daarop staande gebouw worden opgedeeld in zogenaamde appartementsrechten. Een appartementsrecht is een aandeel in het gebouw dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van een gedeelte van dat gebouw. Een splitsing in appartementsrechten ontstaat via een notariële akte van splitsing, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers.

    In de splitsingsakte worden het gebouw en de afzonderlijke appartementen nauwkeurig omschreven. De splitsingsakte bevat verder het splitsingsreglement. Vaak is dit een modelreglement dat op punten is aangevuld en/of gewijzigd. In het splitsingsreglement staat onder andere hoe groot ieders aandeel is in het gebouw, aan welke kosten iedere eigenaar moet meebetalen, hoe het stemrecht is geregeld en hoe besluiten moeten worden genomen. Ook bevat het splitsingsreglement de statuten van de vereniging van eigenaars (VvE).

    Aan de splitsingsakte wordt een splitsingstekening gehecht. Op deze tekening worden de privé- en gemeenschappelijke gedeelten aangegeven.

    Aandachtspunten: waar moet je op letten?

    Het appartementsrecht zelf

    Om te beginnen dien je te controleren of de feitelijke toestand ter plaatse overeenkomt met de juridische situatie zoals neergelegd in de splitsingsakte en de splitsingstekening. De splitsingsakte bevat een feitelijke en kadastrale omschrijving van het appartementsrecht. De splitsingstekening laat zien welke gedeelten privé zijn voor het betreffende appartementsrecht.

    Als de splitsing in appartementsrechten al geruime tijd geleden heeft plaatsgevonden, is waakzaamheid geboden. Tussentijdse verbouwingen of onderlinge ruilingen van bijvoorbeeld bergingen of parkeerplaatsen kunnen ervoor zorgen dat de feitelijke situatie niet meer klopt met de juridische. Het is dan nodig om de splitsingsakte en de splitsingstekening te wijzigen.

    Overdracht

    Ben je ingeschakeld als verkoopmakelaar, dan dien je na te kijken of de splitsingsakte bepalingen bevat die aan de verkoop in de weg staan. Zo komt het voor dat de splitsingsakte een zogenaamde aanbiedingsregeling bevat. Het appartement moet dan eerst worden aangeboden aan bijvoorbeeld de overige appartementseigenaren. Het niet naleven van zo’n regeling wordt veelal flink beboet.

    Bestemming / gebruik

    In het geval je de aankoop van een appartement begeleidt, is het belangrijk om na te gaan of het appartement conform de wensen van jouw koper kan worden gebruikt. De splitsingsakte vermeldt de bestemming van het appartementsrecht. Veel voorkomende bestemmingen zijn woning, bedrijfsruimte, berging en parkeerplaats. Uitgangspunt is dat een eigenaar bevoegd is om zijn appartement overeenkomstig die bestemming zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik te geven. Het splitsingsreglement kan evenwel een aanvullende regeling geven. Zo’n aanvullende regeling komt regelmatig voor. Verhuur is dan bijvoorbeeld niet of slechts in beperkte mate toegestaan, of het appartement mag slechts worden gebruikt door iemand vanaf een bepaalde leeftijd.

    Ingebruikname / ballotage

    Naast aanvullende regels over het gebruik van het appartement, bevat het splitsingsreglement soms regels over het in gebruik nemen van het appartement. Zo bevatten de diverse modelreglementen een variatie die wordt aangeduid met ‘Annex 1’. Ingeval van toepassing van deze annex heeft een eigenaar of gebruiker toestemming van het bestuur van de vereniging van eigenaars nodig voordat het appartement in gebruik mag worden genomen.

    Huishoudelijk reglement

    Behalve het splitsingsreglement is er vaak een huishoudelijk reglement. In zo’n huishoudelijk reglement kunnen slechts een beperkt aantal onderwerpen worden geregeld. Het huishoudelijk reglement kan regels bevatten over de gemeenschappelijke gedeelten in het complex. Over de privégedeelten kunnen in het huishoudelijk reglement alleen regels worden opgenomen als de splitsingsakte dat uitdrukkelijk mogelijk maakt. Bovendien mogen dat enkel regels van orde zijn. Regels over bijvoorbeeld het gebruik van het appartement horen thuis in het splitsingsreglement.

    Financiën

    Als laatste maar niet minder belangrijk: de financiën. De vereniging van eigenaars moet financieel gezond zijn. Op 1 januari 2018 is in dit verband de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars in werking getreden. Verenigingen van eigenaars worden op grond van deze wet verplicht een minimale jaarlijkse reservering aan te houden. In de hiervoor bedoelde wet is ook vastgelegd dat een vereniging van eigenaars een geldlening aangaan, tenzij in de splitsingsakte anders is bepaald. Een appartementseigenaar is aansprakelijk voor deze schuld volgens het breukdeel waarin hij in schulden dient bij te dragen volgens de splitsingsakte.

    Ook het betalingsgedrag van de verkopende appartementseigenaar verdient aandacht. De koper van het appartement is namelijk hoofdelijk aansprakelijk voor bijdragen die de verkoper aan de vereniging van eigenaars verschuldigd is geworden gedurende het afgelopen en lopende boekjaar.

    Vragen?

    Als makelaar dien je bij een splitsing in appartementsrechten goed op te letten. In deze blog hebben wij een aantal aandachtspunten belicht.

    Heb je vragen over een splitsing in appartementsrechten? Neem dan gerust contact op met mij of een van onze andere experts op dit gebied.

    Blogreeks ‘Valkuilen voor makelaars’

    De makelaarspraktijk kent de nodige juridische valkuilen. Ook wanneer je te maken hebt met een vastgoedbelegger. Waar moet je bijvoorbeeld op letten bij een splitsing in appartementsrechten? Hoe zit het met verhuur? En wat zijn de fiscale aspecten en gevolgen van de transactie?

    Na het succes van onze eerste blogreeks, is het nu tijd voor deel twee. De volgende onderwerpen komen aan bod:

    Ben je nieuwsgierig naar onze eerste blogreeks over de juridische valkuilen voor makelaars? Hieronder vind je de linkjes: