blog

    Valkuilen voor makelaars: vererving en de executeur

    Erik van den Munckhof
    Erik van den MunckhofPublicatiedatum: 5 september 2019Laatste update: 5 september 2019
    Valkuilen voor makelaars: vererving en de executeur

    Als makelaar krijg je geregeld de verkoopopdracht van een woning uit een nalatenschap. Soms is meteen duidelijk wie de woning mag verkopen en leveren. Dit is het geval als de opdrachtgever al een verklaring van erfrecht heeft laten opstellen.

    Is er geen verklaring van erfrecht opgesteld, dan is het prettig dat je als makelaar de opdrachtgever op weg kan helpen. Verder wil je natuurlijk zelf zeker weten dat de overeenkomst door de juiste personen wordt getekend, de logische ontbindende voorwaarden zijn opgenomen en alle formaliteiten in acht zijn genomen.

    Met deze blog in gedachte kan je als makelaar je opdrachtgever op weg helpen als er sprake is van een vererving. Gezien de vele uitzonderingen en valkuilen is waakzaamheid geboden. Overleg met een notaris voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst is vaak wenselijk. Dit voorkomt veelal onaangename verrassingen.

    Controle Centraal Testamentenregister (CTR)

    De wet bepaalt dat het vermogen van een overledene overgaat op zijn erfgenamen. Wie zijn nou de erfgenamen van een overledene?

    Wie zijn de erfgenamen?

    Om deze vraag te beantwoorden is inzage in het CTR noodzakelijk. Als een Nederlandse notaris een testament opstelt, is hij verplicht het testament in te schrijven in het CTR. Alle in Nederland opgestelde testamenten zijn hiermee dus bekend.

    Laat deze controle nooit achterwege. Het komt voor dat de ‘erfgenamen’ een herroepen testament in het huis van de overledene vinden, terwijl er een nieuw testament is met een geheel andere inhoud. Een nieuw testament met zelfs andere erfgenamen dan het inmiddels herroepen testament.

    Testament

    Uit het CTR blijkt dat er een testament is. Het testament bepaalt dan wie de erfgenamen zijn. Bestudering van het testament is dus noodzakelijk.

    Geen testament

    Als uit het CTR blijkt dat er geen testament is, dan bepaalt de wet wie de erfgenamen zijn. De wet onderscheidt hierbij vier groepen van erfgenamen. De rangorde van deze groepen is als volgt:

    1. echtgenoot / geregistreerd partner en kinderen;
    2. ouders, broers en zussen (en bij vóóroverleden: neven/nichten);
    3. grootouders;
    4. overgrootouders.

    Wanneer is vastgesteld wie de erfgenamen zijn, dient natuurlijk te worden achterhaald of de betreffende persoon ook erfgenaam wil zijn. Een nalatenschap kan je als erfgenaam namelijk ook verwerpen. Deze verwerping verloop via de rechtbank.

    Uitgangspunt: erfgenamen zijn tezamen bevoegd

    Het uitgangspunt is dat de erfgenamen slechts tezamen bevoegd zijn om een woning te verkopen en leveren. Hierop zijn echter een heel aantal uitzonderingen. De meest voorkomende uitzonderingen zal ik hieronder opsommen. Speciale aandacht vestig ik op de situatie dat er een executeur is, aangezien dit veel in de praktijk voorkomt.

    Uitzondering 1: de executeur

    De meest voorkomende uitzondering op het uitgangspunt dat de erfgenamen tezamen bevoegd zijn is: de executeur. Aan de hand van verschil in taken en bevoegdheden kan je drie type executeurs onderscheiden. De wet kent de executeur een vast takenpakket toe met bijbehorende bevoegdheden. Een testateur (degene die een testament opstelt) kan deze taken en bevoegdheden uitbreiden of juist beperken.

    Te onderscheiden zijn:

    • De begrafenisexecuteur (weinig bevoegdheden)

    De begrafenisexecuteur is de executeur met ‘één ster’. Deze executeur heeft ‘slechts’ als taak het verzorgen van de uitvaart en de kosten daarvan te voldoen.

    Deze executeur heeft geen invloed op de bevoegdheid van de erfgenamen.

    • De beheers-executeur (basis bevoegdheden)

    Dit is de executeur met het wettelijke takenpakket. Deze executeur heeft ‘twee sterren’. Hij is bevoegd en verplicht om goederen van de nalatenschap te beheren en de schulden te voldoen. Onder beheren wordt bijvoorbeeld verstaan: het innen van tegoeden en het betalen van schulden.

    Deze executeur heeft invloed op de bevoegdheid van de erfgenamen. De erfgenamen kunnen namelijk niet zonder medewerking van de executeur of machtiging van de kantonrechter over de woning beschikken totdat het beheer van de executeur is geëindigd.

    Deze executeur kan overigens ook niet zelfstandig over de woning beschikken. Hierop is weer een uitzondering, namelijk als de woning verkocht moet worden om de schulden van de overledene te voldoen. In dit geval is de executeur namelijk wel zelfstandig bevoegd.

    • De executeur-afwikkelingsbewindvoerder (meest ruime bevoegdheden)

    Dit is de executeur met extra bevoegdheden bovenop de wettelijke taken. De executeur-afwikkelingsbewindvoerder heeft ‘drie sterren’. Hij is niet alleen bevoegd om de nalatenschap te beheren, maar mag zelfs de nalatenschap verdelen tussen de erfgenamen zonder hun medewerking. Dit betekent ook het verkopen en leveren van een woning.

    De executeur-afwikkelingsbewindvoerder kan dus veelal zelfstandig de woning verkopen en leveren. Let op: in het testament kunnen namelijk beperkende of aanvullende voorwaarden staan. Bestudering van het testament is dus een ‘must’.

    Uitzondering 2: wettelijke verdeling

    Als een echtgenoot/geregistreerd partner en kinderen optreden als erfgenamen en er sprake is van een wettelijke verdeling, dan is de echtgenoot/geregistreerd partner zelfstandig bevoegd de woning te leveren.

    Uitzondering 3: ouderlijke boedelverdeling

    Als een echtgenoot/geregistreerd partner en kinderen optreden als erfgenamen en er sprake is van een ouderlijke boedelverdeling, dan is de echtgenoot/geregistreerd partner zelfstandig bevoegd de woning te leveren.

    Uitzondering 4: de erfgenaam is minderjarig

    Als er sprake is van een minderjarige erfgenaam, dan zal de wettelijk vertegenwoordiger deze erfgenaam dienen te vertegenwoordigen. Veelal zijn dit de ouders. In deze situatie is tevens vaak een machtiging van de rechtbank noodzakelijk voor de voorgenomen verkoop.

    Uitzondering 5: de erfgenaam staat onder bewind

    Als er sprake is van een erfgenaam wiens vermogen onder bewind staat, dan zal de wettelijk vertegenwoordiger (de bewindvoerder) de onderbewindgestelde dienen te vertegenwoordigen. In deze situatie is tevens vaak een machtiging van de rechtbank noodzakelijk voor de voorgenomen verkoop.

    Uitzondering 6: de erfgenaam staat onder curatele

    Als er sprake is van een erfgenaam die onder curatele staat, dan zal de curator de ondercuratelegestelde dienen te vertegenwoordigen. In deze situatie is tevens vaak een machtiging van de rechtbank noodzakelijk voor de verkoop.

    Conclusie

    Kennis over het erfrecht is voor een makelaar onmisbaar. Met deze kennis help je enerzijds je opdrachtgever. Anderzijds zorg je dat de koopovereenkomst door de juiste personen wordt getekend en de logische voorwaarden in de koopovereenkomst zijn opgenomen. In deze blog schreef ik over het erfrecht en de meest voorkomende uitzonderingen op de hoofdregel dat de erfgenamen tezamen bevoegd zijn. In de praktijk bevestigen de uitzonderingen overigens veelal de regel.

    Heb je vragen over de vererving van een nalatenschap in het kader van de verkoop van een woning? Neem dan gerust contact met mij op.

    Blogreeks ‘Valkuilen voor makelaars’

    De makelaarspraktijk kent de nodige juridische valkuilen. Die zijn er bij het opstellen van de koopovereenkomst, maar ook in het kader van de Wwft.

    Bij het opstellen van de koopovereenkomst speelt beschikkingsbevoegdheid een belangrijke rol. Wie moeten er bijvoorbeeld tekenen bij de verkoop uit een nalatenschap? Maakt het daarbij uit of er een executeur is? Is het bestaan van een levenstestament van belang? Hoe zit het bij een echtscheiding?

    Dit is het derde deel van onze blogreeks over de valkuilen voor makelaars. De volgende onderwerpen komen aan bod: