Verborgen gebreken bij de koop van een woning: wie is verantwoordelijk?

In de huidige woningmarkt worden woningen steeds sneller gekocht en verkocht. Het schijnt zelfs dat kopers van een woning in de huidige markt gemiddeld nog meer tijd kwijt zijn met een bezoek aan de supermarkt dan bij de aankoop van een woning. Maar wat doe je bij verborgen gebreken bij de koop van een woning? Kan dat aan jou als koper worden tegengeworpen als je de verkoper na aankoop van de woning aansprakelijk wil stellen voor deze gebreken?

Non-conformiteit als een woning niet voldoet aan de overeenkomst

Een gekochte woning moet beantwoorden aan de overeenkomst (artikel 7:17 lid 1 BW). Als dat niet het geval is, is sprake van non-conformiteit. De koper kan de verkoper in dat geval aanspreken voor de in de woning geconstateerde gebreken.

Maar wanneer beantwoordt een woning niet aan de overeenkomst? Dat is het geval als de woning niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten (artikel 7:17 lid 2 BW). De koper mag in ieder geval verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een ‘normaal gebruik’ als woning. Dit is vaak ook in de koopovereenkomst neergelegd. Zo is in artikel 6.3 van het in de praktijk veelgebruikte NVM-model opgenomen dat de onroerende zaak de eigenschappen bezit die voor een ‘normaal gebruik’ nodig zijn.

Wat is ‘normaal gebruik’ als woning?

Uit vaste rechtspraak volgt dat ‘normaal gebruik’ erop neer komt dat in de woning kan worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Daarvan kan bijvoorbeeld geen sprake zijn wanneer de ondervloer compleet verzakt blijkt te zijn of zich een ernstige lekkage voordoet door geconstateerde bouwkundige mankementen. Deze beoordeling is echter sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

Welke omstandigheden spelen een rol bij de beoordeling?

Verschillende omstandigheden kunnen bij die beoordeling een rol spelen. Bijvoorbeeld de ouderdom van de woning. Bij de aankoop van een honderd jaar oude woning moet de koper immers rekening houden met een bepaalde mate van te verrichten achterstallig onderhoud en aanpassingen aan de eisen van de tijd. Ook als de noodzaak daartoe niet direct zichtbaar is ten tijde van de koop, kan de koper in dat geval geen aanspraak maken op een tegemoetkoming. Dat is bijvoorbeeld anders wanneer het gaat om een net opgeleverde nieuwbouwwoning.

Een ander voorbeeld is de aankoop van een kluswoning voor een relatief lage prijs. De koper weet dan wat hij kan verwachten en is zich ervan bewust dat de hele woning verbouwd moet worden. Als de koper bekend is met bepaalde gebreken, staat dit ook in de weg aan een succesvol beroep op non-conformiteit. Er is dan geen sprake van eigenschappen die de koper niet mocht verwachten op grond van de koopovereenkomst.

Wanneer heeft de verkoper een mededelingsplicht?

Mededelingsplicht van de verkoper

De verkoper moet de koper inlichten over de gebreken waarmee de verkoper bekend is. Dit wordt de mededelingsplicht van de verkoper genoemd. Deze mededelingsplicht is niet te vinden in de wet, maar is gebaseerd op de eisen van redelijkheid en billijkheid en op rechtspraak van de Hoge Raad.

Voorbeeld mededelingsplicht

Stel dat er sprake is van ernstige schimmelvorming en lekkage in de badkamer. De verkoper is daarmee bekend, maar heeft vlak voor de bezichtiging over de schimmel heen geschilderd en zegt niets tegen de koper. Daarnaast probeert de verkoper bij de bezichtiging de geur van de schimmel te maskeren met interieurparfum. In dit voorbeeld ligt het voor de hand dat de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Het ging immers om een ernstig gebrek waarmee de verkoper bekend was en bij de bezichtiging niet bij de koper in het oog sprong, omdat de verkoper het gebrek doelbewust verbogen heeft gehouden.

In de praktijk verweert een verkoper zich echter vaak tegen aansprakelijkheid voor gebreken door aan te voeren dat de koper zelf tekortgeschoten is in zijn onderzoeksplicht. Die staat tegenover de mededelingsplicht van de verkoper.

Wanneer is er sprake van een onderzoeksplicht van de koper?

Onderzoeksplicht van de koper

De onderzoeksplicht van de koper brengt met zich dat de koper onderzoek moet doen naar de staat waarin de woning verkeert. Als de koper twijfelt over bepaalde eigenschappen van de woning, is het aan hem om hierover vragen te stellen of zelf onderzoek te verrichten. Voor de koper is het daarom gunstig om zich bij de aankoop van een woning bij te laten staan door een aankoopmakelaar. Wanneer de koper onvoldoende onderzoek heeft verricht, zal dit aan de weg staan aan aansprakelijkheid van de verkoper voor de geconstateerde gebreken.

Voorbeeld onderzoeksplicht

Terug naar het voorbeeld van de ernstige schimmelvorming en lekkage. Als de schimmelvorming bijvoorbeeld wel zichtbaar is, ligt het op de weg van de koper om te vragen hierover te stellen en mogelijk een onderzoek te laten doen naar de oorzaak van de schimmelvorming en lekkage. Als de koper dat nalaat, zal waarschijnlijk sprake zijn van schending van de onderzoeksplicht door de koper. Met het gevolg dat de verkoper niet kan worden aangesproken voor het gebrek.

Verhouding mededelingsplicht en onderzoeksplicht

Er bestaat een grote kans dat de koper en de verkoper in een discussie over verborgen gebreken naar elkaar wijzen. Terwijl de koper stelt dat de verkoper zijn mededelingsplicht geschonden heeft, vindt de verkoper dat de koper niet heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht.

Prioriteitsregel

In vaste rechtspraak van de Hoge Raad is de prioriteitsregel ontwikkeld. Wanneer de verkoper bij het sluiten van de koopovereenkomst inlichtingen had moeten geven aan de koper, kan de verkoper zich niet succesvol beroepen op schending van de onderzoeksplicht door de koper. In dat geval prevaleert de mededelingsplicht dus. De koper mag in beginsel namelijk afgaan op de juistheid van de mededelingen van de verkoper.

Beoordeling aan de hand van omstandigheden van het geval

Dat wil echter niet zeggen dat de koper altijd aan het langste eind trekt. De beoordeling of aan de mededelingsplicht en onderzoeksplicht is voldaan is immers sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Daarbij komt dat als de koper bekend was met het gebrek, hij geen succesvol beroep kan doen op schending van de mededelingsplicht door de verkoper.

Discussie voorkomen door het invullen van een vragenlijst?

In de praktijk wordt bij de aankoop van een woning regelmatig gebruik gemaakt van een door de verkoper in te vullen vragenlijst. De vragenlijst bevat vragen over de staat van en het onderhoud aan de woning. De verkoper kan invullen dat hij bekend is met bepaalde gebreken aan de woning.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden overwoog dat een ingevulde vragenlijst over gebreken aan de woning geen garantie van de verkoper inhoudt. Echter, dat betekent niet dat de vragenlijst betekenisloos is voor de uitleg van de overeenkomst. Met name voor wat de koper mocht verwachten, kan de ingevulde vragenlijst van belang zijn.

Les voor de praktijk: duidelijkheid en voldoende onderzoek

Duidelijkheid in de koopovereenkomst

Voor aansprakelijkheid voor verborgen gebreken in een woning is van belang dat de gebreken in de weg staat aan het ‘normaal gebruik’ als woning. Vermeld in de koopovereenkomst duidelijk welk normaal gebruik de koper voor ogen heeft met de woning. Bij de uitleg zal dit meegewogen worden, waarbij ook andere omstandigheden van het geval een rol spelen.

Verricht voldoende onderzoek

Het is aan de verkoper om de koper juist in te lichten over gebreken waarmee hij bekend is. Maar dat betekent niet dat de verkoper altijd aansprakelijk is voor verborgen gebreken. Het is dan ook van belang dat je als koper bij de aankoop van een woning voldoende onderzoek verricht aan de woning. Als je dat niet doet, kan mogelijkerwijs aan jou worden tegengeworpen dat je jouw onderzoeksplicht hebt geschonden. Wanneer je als koper bijzonderheden opmerkt bij de bezichtiging van de woning, is daarom belangrijk om hierover vragen stellen of nader onderzoek laten verrichten. Het verdient aanbeveling om je bij te laten staan door een aankoopmakelaar.

Vragen?

Heb je vragen over verborgen gebreken bij de koop van een woning? Of ben je beland in een discussie hierover en wil je graag juridische bijstand? Neem dan contact op Stan Wannet.