Verhuiskostenvergoeding bij een tijdelijk verblijf in wisselwoning?
De Hoge Raad heeft een belangrijke vraag beantwoord over de verhuiskostenvergoeding: is de verhuurder die vergoeding óók verschuldigd als de huurder tijdens de renovatie tijdelijk in een zogenaamde wisselwoning kan wonen? Het antwoord van de Hoge Raad is: nee, niet zonder meer. In deze blog bespreek ik het antwoord.
Wat is een verhuiskostenvergoeding?
De verhuiskostenvergoeding is een vergoeding die de verhuurder verschuldigd is als de huurder tijdelijk moet verhuizen vanwege een renovatie (artikel 7:220 lid 5 BW). De vergoeding wordt elk jaar door de Minister vastgesteld en bedraagt in 2022 € 6.505,-.
De verhuiskostenvergoeding is verschuldigd aan de huurder van een zelfstandige woonruimte, een woonwagen of een standplaats. De huurder van een onzelfstandige woonruimte, zoals van een kamer in een studentenhuis, kan geen aanspraak op de vergoeding maken. Daarnaast kan de huurder geen aanspraak op de vergoeding maken als geen sprake is van renovatie, maar van dringende onderhoudswerkzaamheden. Als de huurder tijdens de renovatie in de woonruimte kan blijven wonen krijgt de huurder ook geen vergoeding.
Wisselende rechtspraak over de verhuiskostenvergoeding
De verhuurder in kwestie, een woningcorporatie, wilde renovatiewerkzaamheden aan een flatgebouw met zelfstandige woonruimtes uitvoeren. Het was voor de huurders – mede vanwege hun persoonlijke omstandigheden – onmogelijk om tijdens die werkzaamheden in de woonruimtes te blijven wonen. De verhuurder stelde daarom volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoningen ter beschikking. Vervolgens maakten de huurders toch aanspraak op de verhuiskostenvergoeding. De woningcorporatie weigerde de vergoeding te betalen. Daarop besloten de huurders naar de rechter te stappen.
Tot dusver werd in de rechtspraak wisselend geoordeeld over het antwoord op de vraag of toegelaten instellingen en andere verhuurders een verhuiskostenvergoeding verschuldigd zijn als een huurder tijdens een renovatie tijdelijk in een wisselwoning kan verblijven. Het is dan ook niet vreemd dat het gerechtshof in deze zaak, nadat de kantonrechter de vordering van de huurders had afgewezen, hierover vragen aan de Hoge Raad stelde.
Hoge Raad geeft meer duidelijkheid over verhuiskostenvergoeding
Geen verhuiskostenvergoeding als de verhuurder een redelijke en passende wisselwoning aanbiedt
De Hoge Raad overweegt dat de strekking van de verhuiskostenvergoeding is dat de huurder schadeloos wordt gesteld voor de kosten die hij moet maken bij een verhuizing vanwege een renovatie. Het aanbieden van een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning voorkomt dat de huurder dergelijke kosten moet maken. Dat brengt volgens de Hoge Raad met zich mee dat de huurder in zo’n geval géén aanspraak kan maken op de verhuiskostenvergoeding. Ook niet als de verhuurder wel een wisselwoning heeft aangeboden, maar de huurder daar geen gebruik van heeft gemaakt.
Wanneer is een wisselwoning redelijk en passend?
De wisselwoning moet wel ‘redelijk en passend’ zijn. Of daar sprake van is, hangt af van de omstandigheden van het geval. Zo zijn volgens de Hoge Raad onder andere de ligging en de kwaliteit van de wisselwoning van belang, de duur van het verblijf daarin en de vraag of de inboedel van de huurder verplaatst moet worden. Ook zijn de persoonlijke omstandigheden van de huurder van belang, zoals zijn gezondheid.
Wanneer kan de huurder toch nog aanspraak maken op een vergoeding?
De Hoge Raad benadrukt dat de huurder die geen aanspraak op de volledige verhuiskostenvergoeding kan maken, mogelijk wel aanspraak kan maken op vergoeding van de daadwerkelijke kosten die hij – ondanks het verblijf in de wisselwoning – moet maken. Denk aan de opslagkosten voor de inboedel of de kosten voor herinrichting van de woonruimte na de renovatie.
Waarover geeft de Hoge Raad geen duidelijkheid?
De uitspraak van de Hoge Raad is duidelijk over de inzet van wisselwoningen. Dat biedt woningcorporaties en andere verhuurders de mogelijkheid om in bepaalde gevallen kosten te besparen. Denk aan de situatie waarin een verhuurder zelf over één of meer wisselwoningen beschikt of aan de situatie waarin het verblijf in een wisselwoning kort is.
Waar de Hoge Raad niet duidelijk over is, is waarom de verhuiskostenvergoeding wel verschuldigd is als de verhuurder geen wisselwoning aanbiedt, maar de huurder desondanks geen kosten maakt. Denk aan de situatie dat de huurder bij familie gaat logeren. De Hoge Raad vindt dat de verhuiskostenvergoeding dan wel verschuldigd is, omdat de verhuurder dan geen wisselwoning aanbiedt. Dat is gek: de huurder maakt dan immers geen kosten en hoeft dus niet schadeloos gesteld te worden. Wellicht dat de Hoge Raad dat in een volgende zaak verduidelijkt.
Vragen?
Ben je verhuurder en heb je vragen over renovatie of de verhuiskostenvergoeding? Of heb je overige vragen met betrekking tot het huurrecht? Neem dan contact op met Marieke Thijssen.
