Wat zijn de verschillen tussen huur en bruikleen?

Stel: er wordt een overeenkomst gesloten tussen twee partijen. De een mag een woning gebruiken in ruil voor het verrichten van onderhoud aan de woning en de tuin. Is er dan sprake van huur of van bruikleen? Het is belangrijk dat de verschillen duidelijk zijn bij beide partijen. Is dat niet het geval kan dit zorgen voor discussie. In deze blog lees je hoe je dat kan voorkomen. Daarbij komt de uitspraak van de rechtbank Limburg aan de orde, waarin deze discussie speelde.

De tegenprestatie is een kenmerkend verschil

Het kenmerkende verschil tussen de huurovereenkomst en de bruikleenovereenkomst is het al dan niet verschuldigd zijn van een tegenprestatie. Bij een bruikleenovereenkomst gaat het om het in gebruik geven om niet (artikel 7A:1777 BW). ‘Om niet’ wil zeggen: zonder dat er een tegenprestatie tegenover staat. Bij een huurovereenkomst is er daarentegen wél een voldoende bepaalbare tegenprestatie verschuldigd (artikel 7:201 BW).

Wat houdt de tegenprestatie bij huur in?

Wat houdt die tegenprestatie dan in? Meestal is de tegenprestatie bij een huurovereenkomst de periodieke betaling van een vaste geldsom (de huur). De wet vereist echter niet dat de tegenprestatie is uitgedrukt in een geldbedrag. De tegenprestatie kan dus ook iets anders zijn, maar moet wel voldoende bepaalbaar zijn. Dat wil zeggen dat de partijen duidelijk overeen moeten komen wat die tegenprestatie inhoudt of hoe dat nog kan worden vastgesteld.

[quote] Voorbeelden van andere tegenprestaties dan betaling van een geldsom zijn:

• het verrichten van arbeid;
• het verlenen van diensten;
• het afdragen van een gedeelte van de met exploitatie behaalde winst (bijvoorbeeld als het gaat om de huur van een bedrijfspand). [/quote]

Het is niet vereist dat de tegenprestatie in een passende verhouding staat tot het gebruik van bijvoorbeeld de woning of het perceel. Dat de betaalde huur relatief laag is, staat op zichzelf niet in de weg aan het bestaan van een huurovereenkomst. Het mag echter niet gaan om een vergoeding die puur symbolisch is. Een vergoeding van € 1,- per maand maakt in beginsel niet dat er sprake is van een huurovereenkomst.

Leg de tegenprestatie schriftelijk vast

Als partijen ervoor kiezen om een tegenprestatie op te nemen anders dan betaling van een geldsom, dan verdient het aanbeveling om schriftelijk vast te leggen:

• dat het een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW betreft (dus zoals bedoeld in de wettelijke regeling over huur);
• en wat die tegenprestatie inhoudt (de tegenprestatie moet namelijk voldoende bepaalbaar zijn).

Door duidelijke schriftelijk vastlegging voorkom je latere discussies over de partijbedoeling (wel of geen tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW).

Welke verplichtingen horen bij bruikleen?

Verplichtingen van de bruiklener

Als er geen sprake is van tegenprestatie, dan kan de overeenkomst worden aangemerkt als bruikleenovereenkomst. Dit betekent echter niet dat een bruiklener helemaal geen verplichtingen heeft tot de zaak. De bruiklener moet namelijk ‘als een goed huisvader’ voor de bewaring en voor het behoud van de geleende zaak zorgen (art. 7A:1781 lid 1 BW). Dit is een inspanningsverplichting. Uit vaste rechtspraak volgt dat de uitleg van die verplichting afhankelijk is van alle omstandigheden van het geval.

Omdat het ‘goed huisvader’-criterium zo weinig houvast biedt, verdient het aanbeveling om bij het aangaan van een bruikleenovereenkomst afspraken goed vast te leggen. Bijvoorbeeld over wie het onderhoud verricht en betaalt.

Verplichtingen van de bruikleengever

De bruikleengever dient de zaak aan de bruiklener in gebruik te geven. Uit de wet volgt daarnaast dat buitengewone noodzakelijke onkosten voor rekening van de bruikleengever komen (artikel 7A:1789 BW). Stel dat het gaat om bruikleen van een opstal. Dan kunnen als buitengewone noodzakelijke onkosten bijvoorbeeld worden aangemerkt als kosten die worden gemaakt omdat de opstal op instorten staat of nadat er brand in de opstal is uitgebroken.

Wat is het verschil in bescherming bij beëindiging?

Waarom is het dan van belang om vast te stellen of het een huur- of bruikleenovereenkomst betreft? Dat is vooral van belang wanneer de verhuurder of bruikleengever de overeenkomst wil beëindigen.

Bescherming bij een huurovereenkomst

Als de verhuurder een huurovereenkomst wil beëindigen, kan de huurder aanspraak maken op huurbescherming. Bijvoorbeeld bescherming tegen opzegging van de huurovereenkomst of ontruiming van het gehuurde. Afhankelijk van het type zaak waar de huurovereenkomst op ziet, komt aan de huurder een bepaalde mate van huurbescherming toe. Een huurder van woonruimte wordt bijvoorbeeld vergaander beschermd dan een huurder van bedrijfsruimte.

Geen bescherming bij een bruikleenovereenkomst

Betreft het een bruikleenovereenkomst, dan kan komt aan de bruiklener in beginsel geen bescherming toe bij beëindiging.

Hoe ontstaat discussie over bescherming bij beëindiging?

Er kan discussie ontstaan over de vraag of er sprake is van een huur- of bruikleenovereenkomst. Vooral als de verhuurder of bruikleengever de overeenkomst wil beëindigen.

Hoe oordeelt de rechter over onduidelijke afspraken over huur of bruikleen?

In de uitspraak van de rechtbank Limburg deed zich een discussie voor over de vraag of sprake was van huur of bruikleen. Deze uitspraak toont aan wat de consequenties zijn van onduidelijke afspraken en hoe de rechter daarmee omgaat.

Feiten en discussie

Het gaat om de vraag of er sprake is van huur of bruikleen. In eerste instantie ging het alleen om een bungalow, maar is de bewoner is inmiddels het gehele perceel met daarop ook een woonhuis gaan gebruiken. Volgens de eigenaar is er sprake van bruikleen en zij vordert beëindiging van de bruikleenovereenkomst. De bewoner verzet zich tegen de gevorderde ontbinding en betoogt dat er sprake is van een huurovereenkomst en dat daarom huurbescherming aan hem toekomt.

Er was een huurovereenkomst gesloten tussen de eigenaar van de bungalow en de ex-partner van de bewoners. Om die reden stelt de bewoner zich op het standpunt dat hij de huurovereenkomst voortgezet heeft. De tegenprestatie hield maandelijkse betaling van een geldsom in. De bewoner betoogt dat hij een (andere) tegenprestatie voldoet, namelijk het verzorgen van bij de op het perceel aanwezige dieren en het verrichten van kleine onderhoudswerkzaamheden in het dierenpark dat zich op het perceel bevindt. Daarbij stelt de bewoner dat zijn verblijf in het woonhuis ook is gebaseerd op de huurovereenkomst voor de bungalow.

Naam van de overeenkomst is niet bepalend, de inhoud en strekking wel

De rechtbank wijst allereerst op het kenmerkende verschil dat is gelegen in het al dan niet verlangen en verschuldigd zijn van een tegenprestatie. Vervolgens overweegt de rechtbank dat het niet bepalend is welke naam partijen aan de overeenkomst hebben gegeven. Het is ook niet beslissend of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf is voldaan aan de wettelijke omschrijving van bruikleen of huur. Er moet worden gekeken of de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als bruikleen- of als huurovereenkomst kunnen worden gekwalificeerd. Daarbij moet worden gelet op hetgeen partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond.

De rechtbank oordeelt dat er sprake is van bruikleen

Uit de stellingen van de bewoner zelf leidt de rechtbank af dat hij de tegenprestatie die was vastgelegd in de huurovereenkomst tussen de eigenaar van de bungalow en de ex-partner (maandelijkse betaling van een geldbedrag) niet is blijven voldoen. De bewoner heeft onvoldoende onderbouwd dat na vertrek van zijn ex-partner de huurovereenkomst zodanig is gewijzigd dat hij als tegenprestatie voor huur van de bungalow de dieren zou verzorgen en onderhoudswerkzaamheden zou verrichten in het dierenpark. De rechtbank concludeert daarom dat de huurovereenkomst niet is voortgezet en dat de bewoner de bungalow is blijven gebruiken zonder dat daarvoor een tegenprestatie was verschuldigd.

De rechtbank volgt de bewoner ook niet in zijn betoog dat zijn verblijf in het woonhuis op die huurovereenkomst is gebaseerd. De huurovereenkomst is immers beëindigd en de rechtbank ziet geen enkel aanknopingspunt om te concluderen dat partijen de bedoeling hadden om een huurovereenkomst voor het woonhuis te sluiten.

Daarnaast heeft de eigenaar van de bungalow ook nog eens succesvol betwist dat de bewoner de dieren zou hebben verzorgd en onderhoudswerkzaamheden zou hebben verricht. Dit alles leidt tot de conclusie dat er sprake is van een bruikleenovereenkomst. Aan de bewoner komt dus geen huurbescherming toe en de rechtbank wijst de ontbindingsvordering toe.

Het is een risico wanneer je afspraken niet schriftelijk vastlegt

Het verdient dus aanbeveling om afspraken over het gebruik van zaken goed schriftelijk vast te leggen. Hiermee kan een discussie, zoals zich voordeed in de besproken uitspraak, worden voorkomen.

Vragen?

Heb je vragen over de huur- of bruikleenovereenkomst? Bijvoorbeeld omdat je te maken hebt met een discussie over dit onderwerp? Of omdat je hulp wil bij het schriftelijk vastleggen van je afspraken? Neem dan contact op met Stan Wannet.