Pachtontbinding bij tekortkomingen door de pachter: belangrijke aandachtspunten
Van een reguliere pachtovereenkomst kom je niet zomaar af. De reguliere pachter wordt namelijk sterk beschermd door het Nederlandse recht.
Toch kan er reden zijn om ontbinding van de pachtovereenkomst te vragen bij de pachtrechter. Bijvoorbeeld bij tekortkomingen van de pachter. Soms komt de pachter dan met creatieve verweren, zoals in een rechtszaak waarin ik voor de verpachters optrad. In deze blog bespreek ik die zaak en ga ik in op relevante juridische aspecten van pachtontbinding. Ik sluit af met drie lessen over pachtontbinding.
Ontbinding van de pachtovereenkomst bij tekortkomingen
Wanneer de pachter zijn verplichtingen niet nakomt, is sprake van tekortkoming. Dit kan een grond zijn om aan de rechter ontbinding van de pachtovereenkomst te vragen (artikel 7:376 lid 1 BW). Alleen de pachtrechter kan namelijk een pachtovereenkomst ontbinden.
In de praktijk wordt regelmatig pachtontbinding gevraagd omdat de pachter de gepachte gronden niet meer voor de bedrijfsmatige landbouw zou gebruiken. Uit de wet volgt dat dit een grond voor ontbinding oplevert (artikel 7:376 lid 1 sub a BW). Met behulp van gezichtspunten uit vaste pachtrechtspraak beoordeelt pachtrechter dan of de pachter bedrijfsmatig bezig is of niet. Die beoordeling komt neer op een afweging van relevante omstandigheden van het geval aan de hand van vaste gezichtspunten:
- de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
- of investeringen plaatsvinden die noodzakelijk zijn voor toekomstige winstkansen;
- het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement; en
- de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft.
Andere tekortkomingen van de pachter kunnen ook aanleiding zijn voor ontbinding. In de praktijk zie ik de volgende tekortkomingen regelmatig terug:
- de pachter schiet tekort in zijn onderhoudsverplichting;
- er is sprake van onderverpachting door de pachter zonder toestemming van de verpachter;
- de pachter betaalt de pachtpenningen niet.
In een ontbindingsprocedure kunnen alle tekortkomingen waarvan sprake is tegelijkertijd worden voorgelegd aan de rechter.
Let op: doorlopende verplichtingen van de pachter
In de eerdere genoemde rechtszaak vroeg ik de pachtrechter namens de verpachters om de pachtovereenkomst te ontbinden. Er was namelijk sprake van een groot aantal tekortkomingen van de pachter. De pachter verrichte geen onderhoud en had een gedeelte van het gepachte zonder toestemming onderverpacht aan een derde. Bovendien was hij al meer dan twintig jaar geëmigreerd naar het buitenland en exploiteerde hij geen agrarisch bedrijf meer in Nederland. Er was dus duidelijk geen sprake (meer) van bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte.
De pachter voerde verweer. Hij voerde aan dat de vordering tot pachtontbinding moet worden afgewezen, omdat deze verjaard zou zijn. Er is immers al meer dan twintig jaar geen sprake meer van bedrijfsmatige landbouw op het gepachte. Bovendien is het achterstallig onderhoud ook al sinds 2006 aan de gang. Daarbij is vanaf 2004 al geen pacht meer betaald. De vordering tot pachtontbinding is volgens hem daarom op grond van artikel 3:311 BW verjaard.
De pachtrechter volgt de pachter niet in dit verweer. De pachter miskent namelijk dat de verplichtingen om het gepachte bedrijfsmatig te gebruiken en te onderhouden voortdurende verplichtingen zijn. Verjaring is daarvoor niet aan de orde.
Voor de pachtpenningen geldt dat ook de afgelopen vijf jaar geen pacht betaald is. Zo lang de pachtovereenkomst voortduurt, blijft de betalingsverplichting bestaan. Ook daarvoor gaat het verjaringsverweer niet op.
Geen rechtsverwerking door niet meteen optreden verpachters
Tegen de onbevoegde onderverpachting voerde de pachter aan dat de verpachters hier in 2020 al mee bekend waren. Door vier jaar stil te zitten, zouden zij nu niet meer kunnen opkomen tegen de onderverpachting zonder toestemming. Volgens de pachter vonden de verpachters het ‘wel best’ en kunnen ze zich nu niet meer op deze tekortkoming beroepen. De pachtrechter is ook hierover duidelijk. Zwijgen of stilzitten door de verpachters levert geen rechtsverwerking op. Daarvoor is nodig dat de verpachters zich hebben gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens inroepen van hun ontbindingsvordering. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de pachter het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de verpachters hun aanspraak op pachtontbinding niet meer geldend zouden maken. Of waardoor de positie van de pachter onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien de pachters pachtontbinding vragen. Dergelijke bijzondere omstandigheden doen zich hier niet voor, aldus de pachtrechter. Ook dit verweer redt de pachter niet van een ontbinding.
Tekortschieten in kernverplichtingen leidt tot ontbinding
De rechter vindt het van groot belang dat de pachter zelf is geëmigreerd en jarenlang niet heeft omgekeken naar het gepachte. Het gaat om tekortkomingen in de kernverplichtingen van de pachter. Dit weegt zo zwaar dat van de verpachters niet gevergd kan worden dat de pacht in stand blijft. Daarom ontbindt de rechter de pachtovereenkomst.
Bevoegdheid van de pachtrechter
Een interessant aspect in deze procedure was het gepachte perceel onderdeel uitmaakt van een nalatenschap. De pachter probeerde de pachtontbinding af te wenden door te zeggen dat de pachtkamer niet bevoegd was. De verdelingsrechter moest hier maar iets van vinden bij de verdeling van de nalatenschap, aldus de pachter. Ook daarin gaat de pachtrechter niet mee. De pachtrechter is nu juist bij uitstek degene die oordeelt over een vordering tot ontbinding van de pachtovereenkomst. Sterker nog, een vordering tot pachtontbinding behoort tot het exclusieve domein van de pachtkamer van de rechtbank.
Drie lessen over pachtontbinding
Uit deze uitspraak volgen drie interessante lessen over pachtontbinding:
- de verplichtingen om het gepachte bedrijfsmatig te exploiteren en te onderhouden zijn doorlopende verplichtingen – de tekortschietende pachter kan niet wegkomen met een beroep op verjaring;
- er is geen sprake van rechtsverwerking als de verpachters niet direct ageren tegen een tekortkoming zoals onbevoegde onderverpachting – dat mogen zij best later aanvoeren in een ontbindingsprocedure bij de pachtrechter;
- ook als het gaat om pachtontbinding die speelt binnen bijvoorbeeld een nalatenschap, is de pachtrechter voor dat onderdeel bevoegd. De verpachter moet dan voor de gewenste pachtontbinding de rechtsgang kiezen naar de pachtkamer van de rechtbank. Daarvoor bestaat de pachtkamer nu eenmaal.
Heb je vragen over pachtontbinding of bijstand nog in een dergelijke procedure? Neem dan contact met mij op en ik kijk graag met je mee naar de mogelijkheden.
Stel je vragen aan onze specialisten
“Neem contact met mij op en ontvang antwoord op jouw vragen. Ik ben bereikbaar per mail of telefoon.”
