Contractvormen in de bouw

In een tijd waarin de bouwbranche voorzichtige tekenen van herstel vertoont, wil Hekkelman proberen daaraan een steentje bij te dragen. Hekkelman zal dat doen met een serie artikelen die een beeld wil schetsen van de juridische wekelijkheid in de bouw. In die artikelen zullen de juridisch belangrijke vraagstukken worden behandeld die zich in de praktijk gedurende het hele bouwproces voordoen. Het idee daarachter is om professionals in de bouw (aannemers, adviseurs en opdrachtgevers) handzame informatie te geven over de juridische mogelijkheden én valkuilen in het bouwproces. Daarmee wil Hekkelman die professionals helpen met hun werk een kwalitatief zo goed mogelijk resultaat te bereiken, faalkosten te beteugelen en zo hun toegevoegde waarde te vergroten.

Ook advocaten zijn niet onfeilbaar. Als je mogelijkheden tot verbetering of aanvulling signaleert, stelt Hekkelman het op prijs dat je die kennis met ons deelt.

Een geïntegreerd contract, een bouwteamovereenkomst of een traditioneel model? Als opdrachtgever in de bouw zijn er verschillende mogelijkheden om de overeenkomst voor een project vorm te geven. Of de verschillende soorten overeenkomsten geschikt zijn voor het beoogde project is afhankelijk van de wensen van de opdrachtgever en van de kenmerken van het project. Een goede keuze kan de kans op discussies aanzienlijk beperken. Maar welke contractvorm moet jij als opdrachtgever kiezen? Als aannemer heb je doorgaans weinig te kiezen. Toch kan ook een aannemer met enige kennis van de verschillende contractvormen en de verschillende mogelijkheden zijn voordeel doen. Dit artikel, dat als tweede in deze serie nieuwsbrieven gepubliceerd wordt, betreft een korte inleiding op de verschillende contractvormen en enkele handreikingen voor het gebruik daarvan.

De keuze van een contractvorm is afhankelijk van de mate waarop de opdrachtgever controle en regie over het project wil houden. Wenst de opdrachtgever maximale controle over het ontwerp, het toezicht en de uitvoering, dan is hij gebaat bij het gebruik van een traditioneel model. Als de opdrachtgever juist alles uit handen wil geven, waaronder de financiering van het project en het onderhoud, dan kiest hij voor een (ver) geïntegreerde contractvorm zoals het DBFMO-model (dat staat voor Design, Build, Finance, Maintain & Operate). Het traditionele model en een volledig geïntegreerd contract zijn de uitersten (zie onderstaand schema).

Links van het midden staat de zogenaamde bouwteamovereenkomst en rechts daarvan een contractvorm die minimaal het ontwerp en de bouw integreert. Een voorbeeld hiervan is de UAV-GC.

Het traditionele model gaat uit van de driehoek: opdrachtgever-architect-aannemer. In de regel zoekt de opdrachtgever een architect die een ontwerp maakt. Vervolgens zoekt de opdrachtgever een aannemer die het ontwerp ‘simpelweg’ volgens het bestek uitvoert. Eventueel schakelt de opdrachtgever nog een werktuigbouwkundige in of stelt een bouwdirectie aan, maar noodzakelijk is dat niet. De opdrachtgever heeft maximale controle over het werk, maar is als keerzijde daarvan verantwoordelijk voor de voorgeschreven constructies, werkwijzen, orders en aanwijzingen. Verder draagt de opdrachtgever zorg voor alle benodigde gebruiksvergunningen.

Het bouwteam is een samenwerkingsverband tussen opdrachtgever, ontwerper en aannemer. Dit bouwteam brengt samen een ontwerp tot stand. Het voordeel van deze samenwerkingsvorm is dat de aannemer al in de ontwerpfase wordt betrokken, zodat de aannemer zijn specifieke deskundigheid kan inbrengen. Verder mag de aannemer na het ontwerp een prijsaanbieding doen. Als deze prijsaanbieding redelijk is, zal hij het werk in de regel gegund krijgen. Hoofdregel is dat diegene die op een specifiek terrein heeft geadviseerd, verantwoordelijk is voor de (on)deugdelijkheid van deze adviezen.

Van geïntegreerde contracten is sprake als tenminste het ontwerp en de bouw in één hand verenigd zijn. De opdrachtgever stelt geen bestek op (zoals bij het traditionele model), maar een vraagspecificatie en soms een voorontwerp. De vraagspecificatie bestaat in ieder geval uit een Programma van Eisen. Hierin is (onder meer) geregeld aan welke eisen het gebouw moet voldoen op gebruikersniveau, kwaliteitsniveau en op het gebied van technische/wettelijke eisen. De opdrachtnemer is verplicht om de opdrachtgever te waarschuwen als, kort gezegd, de vraagspecificatie, de overeenkomst of informatie die in dit verband door de opdrachtgever ter beschikking wordt gesteld, klaarblijkelijk zodanige fouten bevat dat de opdrachtnemer hierop redelijkerwijs niet voort kan bouwen. De voorontwerpen van de opdrachtnemer hoeft de opdrachtgever in beginsel niet te toetsen: de opdrachtnemer is aansprakelijk voor fouten. Verder kunnen geïntegreerde contracten ook de financiering, het gebruik en het onderhoud van het project omvatten.

Hieronder volgt een aantal praktische aandachtspunten ten aanzien van zowel de contractvorm als de verdere inrichting van de overeenkomst.

De keuze voor een bepaalde contractvorm is in de eerste plaats afhankelijk van de wens van de opdrachtgever (zoals we hierboven zagen), maar ook van de kenmerken van het te realiseren project. Als het bijvoorbeeld gaat om ontwerpcomplexe projecten, is het verstandig om echte specialisten op dit gebied in te schakelen (architect, constructeur) en niet te zeer te vertrouwen op de deskundigheid van een aannemer. In dergelijke gevallen ligt een geïntegreerd contract minder voor de hand en verdient een traditioneel model de voorkeur. In de omgekeerde situatie (lage complexiteit) kan een geïntegreerd contract of een bouwteamovereenkomst juist wél interessant zijn. Vooral als van de aannemer wordt verwacht dat deze een goede bijdrage kan leveren aan (de optimalisatie van) het ontwerp.

Een geïntegreerd contract verdient ook de voorkeur als de aannemer grote specifieke bouwkundige kennis heeft en/of beschikt over bijzonder materieel. Een andere situatie waarin een geïntegreerd contract de voorkeur verdient, is die waarin het werk onderhoudsgevoelig is, of als het werk moeilijk te onderhouden is. Als wordt overeengekomen dat het onderhoud ook voor rekening van de opdrachtnemer komt, dan zal deze gestimuleerd worden om het onderhoud zoveel mogelijk te voorkomen of eenvoudig te maken.

De keuze voor een bepaalde contractvorm leidt vaak ook tot de keuze van een bijbehorende modelovereenkomst of voor een bijbehorende set algemene voorwaarden. Zo wordt in geval van een bouwteam vaak gekozen voor de VGBouw Bouwteamovereenkomst 1992. In geval van het traditionele model worden vaak de UAV 1989 of 2012 als algemene voorwaarden op de aannemingsovereenkomst van toepassing verklaard.

Hoewel de verschillende modelovereenkomsten of algemene voorwaarden veelvuldig worden gebruikt, zijn zij niet in steen gebeiteld. Partijen kunnen van de modelovereenkomst of algemene voorwaarden afwijkende afspraken maken. In de praktijk wensen partijen bijvoorbeeld vaak af te wijken van paragraaf 49 van de UAV 1989 door te bepalen dat geschillen aan de rechtbank zullen worden voorgelegd. Partijen wensen daarnaast vaak hun aansprakelijkheid te beperken of juist de aansprakelijkheid van de wederpartij te vergroten, bijvoorbeeld in geval van de DNR 2011, waarin de aansprakelijkheid van de adviseur in grote mate is beperkt. Door afwijkende bepalingen op te nemen kunnen de scherpe randjes van een overeenkomst of van de algemene voorwaarden worden weggehaald. De hoofdaannemer doet er verder verstandig aan om zijn verplichtingen jegens de opdrachtgever zoveel mogelijk door te leggen op zijn onderaannemer (het zogenoemde ‘back-to-back’ contracteren), bijvoorbeeld door de hoofdaannemingsovereenkomst als bijlage op te nemen en deze ook op de relatie tussen hoofdaannemer en onderaannemer van toepassing te verklaren.

Ten aanzien van vergaand geïntegreerde contracten wordt vaak voor een lange periode gecontracteerd (bijvoorbeeld 15 of 30 jaar). Deze lange contractduur past ook goed bij het karakter van een vergaand geïntegreerd contract waarbij niet (per se) wordt betaald voor de bouw, maar dikwijls voor het gebruik van een gebouw. Een lange contractduur biedt weinig flexibiliteit. Door een korte onderhoudstermijn te nemen of te bedingen dat de opdrachtnemer tijdens (of zelf ná) de bouw verplicht is om aanpassingen te doen, kan meer flexibiliteit worden ingebouwd. Deze flexibiliteit leidt mogelijk wel tot een hogere aanneemsom.

Wellicht ten overvloede: bij het sluiten van een overeenkomst is altijd van belang om te zorgen dat met de juiste partij wordt gecontracteerd (bij voorbeeld niet met een lege B.V.), dat afspraken worden gemaakt met en door iemand die bevoegd is om deze partij te vertegenwoordigen en dat voor jou gunstige algemene voorwaarden van toepassing worden verklaard.

De meest voorkomende overeenkomsten in de bouw zijn de traditionele overeenkomst, de bouwteam overeenkomst en de beperkt geïntegreerde overeenkomst. De keuze voor één van deze basismodellen wordt voornamelijk ingegeven door de mate van controle en invloed die de opdrachtgever op het bouwproject wenst uit te oefenen. Andere factoren die de keuze voor een contractvorm bepalen zijn de ontwerpcomplexiteit, de specifiek benodigde kennis (of het materieel) en de onderhoudswensen. Door goed te kiezen kan optimaal gebruik worden gemaakt van aanwezige kennis en kan aansprakelijkheid worden verlegd. Een contract en ‘bijbehorende’ set algemene voorwaarden kan verder naar eigen wens worden ingekleed en aangepast, zodat deze goed past bij de wensen en bedoelingen van partijen. Onze specialisten zijn altijd bereid om hierover met je van gedachten te wisselen.