De invloed van de Wet Kwaliteitsborging in het bouwrecht
Met de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (hierna genoemd: ‘Wkb’) per 1 januari 2024 is het bouwrecht ingrijpend gewijzigd. De regels voor kwaliteitsborging zijn op 1 januari 2024 ingegaan voor nieuwe bouwwerken in gevolgklasse 1. Dat is de laagste risicoklasse waar bijvoorbeeld eengezinswoningen en kleinere bedrijfspanden onder vallen.
De Wkb grijpt dus direct in op de praktijk (ook bij kleinere projecten). In deze blog zetten wij de belangrijkste wijzigingen voor de praktijk op een rij.
Van een preventieve toets naar kwaliteitsborging
Onder het oude stelsel werd een preventieve toets uitgevoerd. Met het uitvoeren van een preventieve toets keek de gemeente vooraf of een bouwplan voldeed aan de bouwtechnische regels. De Wkb doorbreekt dus dit systeem.
De toets vooraf op de bouwplannen wordt vervangen door de toets in de praktijk. Dit gebeurt op de bouwplaats zelf, tijdens het bouwproces.
Anders dan voorheen wordt de technische toets niet langer door de gemeente uitgevoerd, maar door een onafhankelijke kwaliteitsborger. De kwaliteitsborger controleert tijdens de bouw of wordt voldaan aan de bouwtechnische voorschriften uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (hierna genoemd: ‘Bbl’). Dat Bbl is in de plaats gekomen van het Bouwbesluit. Zonder een positieve verklaring van de kwaliteitsborger mag het bouwwerk niet in gebruik worden genomen.
Voorlopig geldt de kwaliteitsborging alleen voor bouwwerken in gevolgklasse 1 (zoals woningen). Afhankelijk van de uitkomsten van de evaluatie van de Wkb volgen daarna (al dan niet gelijktijdig) de bouwwerken in hogere risicoklassen. Dit zijn bijvoorbeeld bibliotheken en onderwijsgebouwen (gevolgklasse 2) en voetbalstadions en ziekenhuizen (gevolgklasse 3).
Meldplicht en gereedmelding
De omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit vervalt niet, maar krijgt wel een aanvulling. De initiatiefnemer moet namelijk vóór de start van de bouw een bouwmelding doen, inclusief:
- het borgingsplan; en
- de gegevens van de kwaliteitsborger.
Na afronding van de bouw moet een gereedmelding worden ingediend, vergezeld van de verklaring van de kwaliteitsborger dat aan de bouwtechnische regels is voldaan. Pas daarna mag het bouwwerk in gebruik worden genomen.
Versterkte aansprakelijkheid van de aannemer
De Wkb zorgt daarnaast voor een versterkte positie van opdrachtgevers. In artikel 7:758 lid 4 BW is namelijk vastgelegd dat de aannemer na oplevering aansprakelijk blijft voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze niet aan hem zijn toe te rekenen.
Uitgangspunt is dus dat alle gebreken onder de aansprakelijkheid van de aannemer vallen. Daarbij is (in tegenstelling tot voor inwerkingtreding van de Wkb) het niet relevant of:
- de opdrachtgever de gebreken had moeten ontdekken bij de oplevering;
- de gebreken zichtbaar of onzichtbaar waren bij de oplevering;
- het om een professionele opdrachtgever of een particuliere opdrachtgever gaat.
De (juridische) positie van de opdrachtgever tegenover de aannemer is dus versterkt. Voor particuliere opdrachtgevers is dat dwingend recht, zodat daarvan niet kan worden afgeweken. Voor professionele opdrachtgevers geldt dat hiervan alleen kan worden afgeweken als dat uitdrukkelijk is overeengekomen. Twijfelt u hierover, dan zijn wij graag bereid de overeenkomst te beoordelen.
Tot slot
De Wkb heeft als doel de bouwkwaliteit te verbeteren door het invoeren van kwaliteitsborging en de mogelijkheid om de bouwer aansprakelijk te houden te vereenvoudigen. Voor gemeenten betekent dit geen terugtred, maar een andere rol: minder technische toetsing vooraf, meer focus op regie, toezicht en handhaving binnen het bredere kader van de fysieke leefomgeving.
Vragen of twijfels? Wij zijn graag bereid mee te kijken! Neem contact op met mij of Richard van Breevoort.
Stel je vragen aan onze specialisten
“Neem contact met mij op en ontvang antwoord op jouw vragen. Ik ben bereikbaar per mail of telefoon.”
