De koop van een woonboerderij: het blijft oppassen!

Woonboerderijen met een tekoopbord in de tuin zijn ongekend populair. Ik begrijp dat wel! Vaak gaat het om karakteristieke boerderijen op prachtige locaties in het buitengebied. Potentiële kopers worden verliefd op de belofte van rust en ruimte in de natuur.

Waar kopers minder vaak bij stilstaan, is dat de koop van een woonboerderij grotere juridische risico’s met zich meebrengt dan de koop van een woning in stad of dorp. In een eerder blog schetste ik al een aantal valkuilen. Eén van die valkuilen is de bestemming van de boerderij volgens het bestemmingsplan. Als de bestemming niet van tevoren op waarde wordt geschat, kan dat voor flinke buikpijn achteraf zorgen. Een recent vonnis van de Rechtbank Limburg is daarvan een pijnlijk voorbeeld. Hierna bespreek ik aan de hand van het vonnis de risico’s en geef ik enkele tips.

In de Limburgse zaak staat een koper centraal die een boerderij koopt voor € 300.000. De koper is geen agrariër. Enkele jaren nadat de koop is gesloten, komt koper erachter dat de boerderij de bestemming ‘agrarisch bedrijf’ heeft. Dat heeft tot gevolg dat alleen een agrariër in de boerderij mag wonen. De boerderij blijkt dus geen woonboerderij, maar een agrarische bedrijfswoning te zijn.

Dat heeft grote gevolgen voor koper. Juridisch gezien mag zij niet in de boerderij wonen, omdat zij geen agrariër is. De gemeente kan maatregelen nemen om de illegale (burger)bewoning van de boerderij te stoppen. Koper was zich daarvan niet bewust ten tijde van de koop en stelt verkopers aansprakelijk voor de schade die zij lijdt. Koper is van mening dat verkopers de agrarische bestemming aan haar hadden moeten mededelen. Verkopers wijzen aansprakelijkheid af, waarna koper een procedure bij de rechter start. Zij eist onder meer een flinke schadevergoeding.

De wet bepaalt dat de verkoper verplicht is de verkochte zaak in eigendom over te dragen ‘vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen.’ Koper beroept zich erop dat de bestemming zo’n bijzondere last is, waarvoor verkoper een mededelingsplicht heeft.

De rechtbank is het daar niet mee eens. Zij wijst op vaste rechtspraak van de Hoge Raad, waaruit volgt dat een bestemmingsplan geen bijzondere last is. De ratio daarachter is dat een bestemmingsplan openbaar is. Iedereen kan het raadplegen. Er is slechts sprake van een bijzondere last als die juist níét openbaar of moeilijk te raadplegen is. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarin een gekochte woning later verhuurd blijkt te zijn. Een koper kan niet nagaan of een woning is verhuurd, omdat die informatie niet openbaar is. In dat geval heeft de verkoper wél een mededelingsplicht.

Koper en verkopers sluiten een in de praktijk veelgebruikte koopovereenkomst; de NVM-overeenkomst. In de NVM-overeenkomst verklaart koper onder meer dat zij de ‘publiekrechtelijke verplichtingen’ aanvaardt, ‘voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.’ Ook de NVM-overeenkomst verplicht dus tot nakijken van het bestemmingsplan. Doet de koper dat niet, dan is het risico veelal voor hem of haar. Dat is in de Limburgse kwestie niet anders.

Overigens sluit de NVM-overeenkomst aansprakelijkheid van de verkoper uit voor een groot aantal potentiële gebreken. Zowel zichtbaar als onzichtbaar. Het is goed om daar als koper scherp op te zijn. Stel vragen aan de verkoper en/of makelaar en laat je goed informeren. Bijvoorbeeld tijdens de bezichtiging. Wees kritisch op informatie van de verkoper en/of de makelaar. Ben je dat niet, dan kan dat juridische risico’s opleveren.

Vervolgens beroept koper zich op een bepaling in de NVM-overeenkomst, waarin staat dat de boerderij de eigenschappen moet hebben die voor normaal gebruik nodig zijn. Koper wijst erop dat verkopers meermaals hebben aangegeven dat de boerderij voor bewoning geschikt is. Dat blijkt onder meer uit de verkoopbrochure met bijbehorende vragenlijst. Daarin geven verkopers aan dat het gaat om een ‘eengezinswoning’ en ‘voormalige boerderij’. De vraag hoe de boerderij nu wordt gebruikt, beantwoorden de verkopers met ‘als woning’. En op de vraag of dat gebruik volgens de gemeente is toegestaan, antwoorden de verkopers ‘ja’. Volgens koper mocht zij daaruit afleiden dat de boerderij voor normaal gebruik als woning geschikt is.

De rechtbank oordeelt echter anders en wijst ook nu naar rechtspraak van de Hoge Raad. Daaruit volgt dat met ‘normaal gebruik’ het feitelijke gebruik wordt bedoeld. De bestemming is geen feitelijke, maar een juridische eigenschap, waardoor die niet onder normaal gebruik in de zin van de NVM-overeenkomst valt. Dat verkopers op de vragenlijst hebben ingevuld dat burgerbewoning is toegestaan, maakt dat niet anders. De antwoorden in de vragenlijst zijn geen toezegging dat wonen volgens het bestemmingsplan is toegestaan, aldus de rechtbank. De vragenlijst is slechts een hulpmiddel om kopers te informeren. De bedoeling is niet om met de vragenlijst verandering te brengen in de risicoverdeling die voortvloeit uit de NVM-overeenkomst. Zelfs niet als de vragenlijst onjuist is ingevuld.

De rechtbank weegt ten slotte mee dat verkopers sinds 1988 zonder problemen in de boerderij hebben gewoond, terwijl zij ook geen agrariërs zijn. De gemeente heeft daar nooit een probleem van gemaakt en heeft verklaard dat ook in het geval van koper niet te doen. Het staat daardoor niet vast dat koper de woning moet verlaten. Dat alles heeft tot gevolg dat koper in het ongelijk wordt gesteld. Haar schadeclaim wordt door de rechter afgewezen.

Overweeg je de koop van een woonboerderij? Raadpleeg dan altijd het geldende bestemmingsplan vóórdat je de koopovereenkomst tekent. Daarmee voorkom je de zogenaamde ‘kat in de zak’. Veruit de meeste bestemmingsplannen zijn te raadplegen via www.ruimtelijkeplannen.nl.

Staat het betreffende bestemmingsplan er niet tussen? Neem dan contact op met de gemeente waar de woonboerderij is gelegen. De woonboerderij moet de bestemming ‘wonen’ of een soortgelijke bestemming hebben. Heeft de woning een agrarische (bedrijfs)bestemming, dan is burgerbewoning juridisch veelal niet toegestaan. Houd daar rekening mee als je de koop van een agrarische bedrijfswoning overweegt.

Wil je toch een agrarische bedrijfswoning kopen en er als burger gaan wonen? Houdt dan rekening met het risico van een lagere waarde van de agrarische bedrijfswoning en verdisconteer andere risico’s die je als koper loopt in de koopovereenkomst. Laat je daarnaast adviseren over de (on)mogelijkheden om burgerbewoning alsnog juridisch mogelijk te maken. Bijvoorbeeld door de aanvraag van een omgevingsvergunning of wijziging van het bestemmingsplan. Zo kan je droom van wonen in het buitengebied alsnog werkelijkheid worden, maar dan zonder buikpijn.