De sterke positie van de verhuurder bij faillissement van de huurder

Het faillissement van een huurder zorgt vaak voor onzekerheid en vragen bij verhuurders. Wordt de huur nog betaald? Wat gebeurt er met de huurovereenkomst? En wanneer komt het pand weer beschikbaar voor een nieuwe huurder?

De Faillissementswet geeft verhuurders op verschillende punten een sterke positie. Vooral de mogelijkheid om de huurovereenkomst snel te beëindigen en de bijzondere status van huurtermijnen na faillissementsdatum bieden belangrijke bescherming. In deze blog lichten wij dit toe.

Een faillissement beëindigt de huurovereenkomst niet automatisch. De overeenkomst blijft in beginsel gelden. Voor de huur van (on)roerende zaken kent artikel 39 Faillissementswet echter een bijzondere regeling.

Zowel de curator als de verhuurder kunnen de huurovereenkomst opzeggen. Daarbij geldt een maximale opzegtermijn van drie maanden. De verhuurder hoeft daardoor niet langdurig gebonden te blijven aan een failliete huurder. De verhuurder behoudt gedurende de opzegtermijn aanspraak op betaling van de huurpenningen.

Een belangrijk voordeel van deze regeling is dat de verhuurder niet hoeft af te wachten of de curator actie onderneemt. De verhuurder kan de huurovereenkomst zelf opzeggen en snel duidelijkheid creëren over de toekomst van het pand.

Met betrekking tot de huurpenningen volgt de belangrijkste bescherming voor verhuurders ook uit artikel 39 Faillissementswet. De huur die vanaf de faillissementsdatum verschuldigd wordt, kwalificeert namelijk als boedelvordering. Dit betekent dat deze vordering “ten laste van de boedel komt” en in beginsel met voorrang moeten worden betaald. Hierdoor staat de verhuurder doorgaans aanzienlijk sterker dan andere schuldeisers van de failliete huurder.

Dit is anders voor eventuele huurachterstanden die vóór de faillissementsdatum zijn ontstaan. Dit zijn concurrente faillissementsvorderingen. De kans op volledige betaling daarvan is vaak beperkt.

Na beëindiging van de huurovereenkomst moet het gehuurde in beginsel worden ontruimd en aan de verhuurder worden opgeleverd. De curator verwijdert in de regel de aanwezige goederen die in de boedel vallen en stelt het pand weer beschikbaar aan de verhuurder.

Dat is niet alleen juridisch van belang, maar ook praktisch. Hoe sneller het pand beschikbaar komt, hoe sneller de verhuurder een nieuwe huurder kan zoeken en verdere schade kan beperken.

Wanneer het gehuurde na beëindiging van de huurovereenkomst niet tijdig wordt opgeleverd, kan dat onder omstandigheden leiden tot aanvullende aanspraken op de boedel.

De Faillissementswet biedt verhuurders verschillende middelen om de gevolgen van een faillissement van een huurder te beperken. Op grond van artikel 39 Faillissementswet kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met een maximale opzegtermijn van drie maanden. Een verhuurder kan daardoor doorgaans snel weer over het pand beschikken om het in de verhuur te zetten. Daarnaast kwalificeren de huurtermijnen vanaf de faillissementsdatum als boedelvordering, waardoor de kans op betaling aanzienlijk groter is dan bij gewone faillissementsvorderingen.

Heb je te maken met een failliete huurder of dreigt een huurder in financiële problemen te raken? Neem gerust contact met ons op. Wij denken graag met je mee over de mogelijkheden om jouw positie als verhuurder zo goed mogelijk veilig te stellen.

Deze blog is onderdeel van een blogreeks die wordt geschreven door advocaten insolventierecht uit Nijmegen: Christiaan Donners, Laurens Sjoerts, Maarten Winkels, Ira Koumans en Ellen Willemsen.

Onder andere de volgende onderwerpen aan bod: