Het Didam-arrest en afgebroken onderhandelingen: hoe zit het?
Het Didam-arrest. Een opzienbarende uitspraak die grote gevolgen heeft voor de vastgoedtransactiepraktijk van veel overheden. Onroerend goed werd tot voor kort vaak een-op-een verkocht. Op 26 november 2021 oordeelde de Hoge Raad echter dat overheden gelijke kansen moeten bieden bij de uitgifte van grond.
Een-op-een verkopen van grond is sinds de uitspraak dus geen vanzelfsprekendheid meer. Over de reikwijdte van het arrest wordt flink gediscussieerd. Feit blijft dat het arrest directe impact heeft op lopende vastgoedtransacties met de overheid. Met deze veranderingen moeten zowel overheden als hun contractspartijen rekening houden.
Selectieprocedure
Onlangs publiceerde de Rijksoverheid een Factsheet over het arrest. In de factsheet wordt geadviseerd om lopende vastgoedtransacties op te schorten. Dit biedt ruimte om te beoordelen of er meer dan één serieuze gegadigde is voor het onroerend goed.
Als er meerdere gegadigden zijn, dient te worden beoordeeld of het opstarten van een selectieprocedure nodig is. Blijkt een selectie nodig te zijn, dan betekent het dat de lopende onderhandelingen moeten worden afgebroken. De vraag is vervolgens of dat zonder kleurscheuren kan. Kun je lopende onderhandelingen zomaar afbreken?
Contractsvrijheid, of toch niet?
In de fase voordat een contract is gesloten (de zogenoemde precontractuele fase) is in beginsel sprake van contractsvrijheid. Partijen zijn vrij om een overeenkomst te sluiten of de onderhandelingen te stoppen als zij er niet uitkomen.
Onder omstandigheden kan het afbreken van de onderhandelingen door één van de partijen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. In dat geval kan een verplichting tot dooronderhandelen ontstaan voor de afbrekende partij. Ook kan een schadevergoedingsverplichting ontstaan ten gunste van de partij die wilde dooronderhandelen.
Wanneer mogen onderhandelingen niet meer eenzijdig worden afgebroken?
In de precontractuele fase moeten partijen over en weer rekening houden met elkaars belangen. Dat volgt uit het arrest van de Hoge Raad Baris/Riezenkamp. Dat het afbreken van onderhandelingen in sommige gevallen onrechtmatig is, is voor het eerst erkend in het arrest Plas/Valburg. In dat arrest oordeelt de Hoge Raad dat het afbreken van onderhandelingen in strijd is met de goede trouw als partijen er op mochten vertrouwen dat uit de onderhandelingen een contract zou volgen.
Gerechtvaardigde belangen en gerechtvaardigd vertrouwen
Later voegde de Hoge Raad daar in het arrest VSH/Shell aan toe dat partijen verplicht zijn hun gedrag mede te laten bepalen door elkaars gerechtvaardigde belangen. Het staat partijen in beginsel vrij om onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de benadeelde partij dat een overeenkomst tot stand zou komen niet gerechtvaardigd is. Ook andere omstandigheden van het geval kunnen daarbij een rol spelen.
In het arrest De Ruijterij/MBO oordeelt de Hoge Raad vervolgens dat er niet alleen rekening moet worden gehouden met de gerechtvaardigde belangen van de benadeelde partij, maar ook met die van de afbrekende partij.
Het (voorlopige) sluitstuk
Het (voorlopige) sluitstuk van de rechtspraak van de Hoge Raad over afgebroken onderhandelingen vormt het arrest CBB/JPO. In dat arrest herhaalt de Hoge Raad dat partijen in beginsel vrij zijn om onderhandelingen af te breken, tenzij dat:
- op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst onaanvaardbaar zou zijn, of;
- in verband met de overige omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn.
Er dient volgens de Hoge Raad rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de afbrekende partij tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen. Ook dient rekening te worden gehouden met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Daarbij kan van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan.
De Hoge Raad oordeelt ten slotte dat ‘een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf’ moet worden gehanteerd om te bepalen of er sprake is van relevant totstandkomingsvertrouwen. In de parlementaire geschiedenis gaf de wetgever eerder al aan dat slechts in zeer bijzondere omstandigheden het afbreken van onderhandelingen onaanvaardbaar moet worden geacht.
Wanneer is sprake van gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen?
Uit de zojuist besproken rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat er twee grondslagen zijn voor een beroep op het onrechtmatig afbreken van onderhandelingen. In de praktijk wordt vooral gebruik gemaakt van de eerste grondslag, het gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen.
Aangenomen wordt dat er een punt is waarop de kans van slagen van de onderhandelingen zo groot is, dat er een beschermende werking van uitgaat. Er is dan sprake van gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen. Vanaf dat punt staat het de andere partij niet meer vrij om de onderhandelingen zomaar eenzijdig af te breken.
Kort gezegd moet er dus voldoende vertrouwen zijn dat partijen er wel uit zullen komen. Deze beoordeling heeft een subjectieve component in zich. De overeenstemming tussen partijen moet dusdanig ver gevorderd zijn dat deze tegen de contractuele fase aanligt. In dit geval mag men aannemen dat partijen overeenstemming hebben over de essentiële onderdelen (essentialia) van de overeenkomst. Wat de essentialia zijn, is afhankelijk van de aard van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval. Daarnaast is van belang wat partijen redelijkerwijs van elkaar hebben mogen begrijpen over de punten in het onderhandelingsproces die voor de andere partij belangrijk zijn.
Conclusie: hoe verder je bent in de onderhandelingen, hoe lastiger het afbreken wordt
In veel gevallen krijgen overheden en hun contractspartijen te maken met de gevolgen van het Didam-arrest. Dat geldt ook voor situaties waarin onderhandelingen over vastgoedcontracten moeten worden afgebroken. Hoewel het afbreken van onderhandelingen niet snel onrechtmatig is, gelet op de contractsvrijheid, blijft het oppassen. Zeker als de onderhandelingen in een verder gevorderd stadium zijn. Er kan dan immers een plicht ontstaan om door te onderhandelen of om schade te vergoeden.
Bij het afbreken van onderhandelingen dienen partijen rekening te houden met elkaars gerechtvaardigde belangen. Daarbij kan van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan. Of het Didam-arrest kwalificeert als een onvoorziene omstandigheid, is onduidelijk. Toekomstige rechtspraak zal daar ongetwijfeld duidelijkheid over geven.
Stel je vragen aan onze specialisten
“Neem contact met mij op en ontvang antwoord op jouw vragen. Ik ben bereikbaar per mail of telefoon.”
