Kadastrale registratie en openbare registers: het verschil uitgelegd
Voor iedereen die actief is in de vastgoedsector – of het nu gaat om projectontwikkeling, vastgoedbeheer of particuliere investeringen – is het van belang om goed inzicht te hebben in de juridische werkelijkheid rond onroerend goed. Twee begrippen die in deze context vaak voorbijkomen, zijn de kadastrale registratie en de openbare registers. Hoewel ze met elkaar samenhangen, vervullen ze elk een andere functie. In dit artikel leg ik uit wat het verschil is, hoe ze zich tot elkaar verhouden én waarom beide systemen hun beperkingen kennen.
Wat zijn de openbare registers?
De openbare registers – beheerd door het Kadaster – zijn het juridisch fundament van ons vastgoedstelsel. Hierin worden notariële akten ingeschreven die goederenrechtelijke werking hebben, zoals leveringen van eigendom, vestiging van hypotheken, erfdienstbaarheden en andere beperkte rechten. Ook andere stukken, zoals koopakten, vonnissen en dagvaardingen, kunnen worden ingeschreven.
Veel rechten krijgen pas werking door de inschrijving in de openbare registers. De inschrijving van stukken die de rechtstoestand van een perceel raken is daarmee essentieel voor de rechtszekerheid in het vastgoedverkeer.
Wat is de kadastrale registratie?
De kadastrale registratie is in essentie een gestructureerde database die informatie over percelen grond bevat. Elk stuk onroerend goed in Nederland heeft een unieke kadastrale aanduiding, bestaande uit kadastrale gemeente, sectie en nummer. De registratie bevat gegevens over percelen (ligging, grootte, grenzen), informatie over rechthebbenden (eigenaren, erfpachters, hypotheekhouders) en verwijzingen naar relevante documenten in de openbare registers. De openbare registers vormen dus de belangrijkste basis van de kadastrale registratie.
Belangrijk om te benadrukken: de kadastrale registratie is geen zelfstandig bewijs van eigendom of andere gerechtigdheid. De kadastrale registratie is ondersteunend en informatief, maar juridisch niet doorslaggevend.
Let op: ook de openbare registers zijn niet onfeilbaar
Hoewel de openbare registers juridisch leidend zijn, geven ze niet altijd de volledige juridische werkelijkheid weer. Een aantal voorbeelden ter illustratie:
- Verjaring: wanneer iemand een perceel of deel daarvan langdurig bezit zonder daar formeel eigenaar van te zijn, kan door verjaring alsnog eigendom ontstaan. Deze verandering komt niet automatisch in de openbare registers terecht.
- Overlijden: bij overlijden van een eigenaar blijven de openbare registers in beginsel ongewijzigd, totdat een verklaring van erfrecht wordt ingeschreven. In de tussentijd kan onduidelijkheid ontstaan over wie juridisch gerechtigd is.
- Huwelijk of echtscheiding: bij een huwelijk of een echtscheiding kan de juridische gerechtigdheid veranderen, maar dat wordt niet altijd (direct) zichtbaar.
Dit soort situaties onderstrepen dat, ondanks de betrouwbaarheid van het systeem, de openbare registers niet altijd volledig de actuele juridische status weergeven.
Waarom is dit belangrijk?
De boodschap van dit alles: vertrouw niet blind op de openbare registers (en al zeker niet op de kadastrale registratie). Een juiste beoordeling van eigendom of rechten op een perceel vergt altijd een gecombineerde analyse van de registers, de achterliggende akten, de kadastrale kaart en zo nodig aanvullend onderzoek ter plaatse.
Tot slot
De openbare registers en de kadastrale registratie vormen samen het informatiefundament van het Nederlandse vastgoed. Maar geen van beide is onfeilbaar of volledig. Heb je vragen over een specifieke situatie of perceel? Neem gerust contact op, wij denken graag mee.
Stel je vragen aan onze specialisten
“Neem contact met mij op en ontvang antwoord op jouw vragen. Ik ben bereikbaar per mail of telefoon.”
