Koopopties en voorkeursrechten in agrarische overeenkomsten

Koopopties en voorkeursrechten komen regelmatig voor in agrarische overeenkomsten. Helaas zorgen deze bepalingen ook regelmatig voor juridische procedures. Bijvoorbeeld omdat een voorkeursrecht ten onrechte wordt gezien als een koopoptie.

Hoewel de bepalingen – zeker op het eerste gezicht – veel op elkaar lijken, zijn er belangrijke verschillen. Het is essentieel om daarmee rekening te houden bij het opstellen van overeenkomsten met een koopoptie of voorkeursrecht. Daarmee voorkom je vervelende juridische discussies achteraf. Dat gemakkelijk meningsverschillen kunnen ontstaan, volgt bijvoorbeeld uit een recent arrest van het Hof Den Bosch. Dat bespreek ik hierna. Maar voordat ik dat doe, zet ik de belangrijkste verschillen tussen de koopoptie en het voorkeursrecht uiteen.

Een koopoptie is een zogenoemd ‘wilsrecht’. Kern van de koopoptie is dat de enkele verklaring van de optiegerechtigde voldoende is om een koopovereenkomst tot stand te laten komen. Een koopoptie levert direct een onherroepelijk aanbod op. Als de optiegerechtigde het aanbod – na bepaalde tijd – aanvaardt, is direct een koopovereenkomst tot stand gekomen. Partijen hoeven in dat geval niet meer te onderhandelen over bijvoorbeeld de koopprijs, het object (wat er wordt verkocht) en de leverings- en betalingsvoorwaarden. Deze voorwaarden (‘essentialia’) worden in de regel al afgesproken bij het opstellen van de koopoptiebepaling. Koopopties worden in de agrarische wereld vaak overeengekomen voor zogenoemde ‘warme grond’. Dat is landbouwgrond die in de toekomst mogelijk een woon- of bedrijfsbestemming krijgt. Veelal met een flinke waardestijging tot gevolg.

Het voorkeursrecht is – anders dan de koopoptie – geen wilsrecht, maar een ‘vorderingsrecht’. Het geeft de voorkeursgerechtigde de bevoegdheid van de eigenaar te eisen dat deze de zaak aan hem te koop aanbiedt, indien een bepaalde voorwaarde is vervuld (bijvoorbeeld wanneer sprake is van een voornemen tot vervreemding). Een voorkeursrecht verplicht de eigenaar van een zaak niet tot verkoop. Hij zegt enkel toe dat voor het geval hij wil verkopen, hij de voorkeursgerechtigde in de gelegenheid zal stellen als koper op te treden. Met andere woorden: er is (slechts) sprake van een aanbiedingsplicht, die geen onherroepelijk aanbod oplevert. Nadat de eigenaar de zaak heeft aangeboden, dienen partijen nog te onderhandelen over (een deel van) de essentialia. Zo zullen partijen vaak nog over de koopprijs moeten onderhandelen. De voorkeursgerechtigde kan levering van de zaak aan hem niet afdwingen. Als de eigenaar de zaak verkoopt zonder dat de voorkeursgerechtigde van zijn voorkeursrecht gebruik heeft kunnen maken, resteert alleen schadevergoeding. En een eventuele aanspraak op een contractuele boete.

In de kwestie die bij het Hof Den Bosch speelde, staan een agrariër aan de ene kant en zijn moeder, broer en zus (hierna: ‘de voorkeursgerechtigden’) aan de andere kant centraal. De agrariër exploiteert samen met zijn vader en moeder een agrarisch bedrijf. Vader en moeder stoppen op enig moment met het bedrijf, waarna de agrariër de boerderij overneemt.

In de overdrachtsakte voor de boerderij wordt een contractueel voorkeursrecht opgenomen voor de voorkeursgerechtigden.

Het voorkeursrecht houdt – samengevat – in dat als de agrariër de boerderij wil vervreemden (bijvoorbeeld verkopen), hij die eerst moet aanbieden aan de voorkeursgerechtigden. De bedoeling ervan is dat de boerderij in handen van de familie blijft. Pas als de voorkeursgerechtigden aangeven dat zij de boerderij niet willen kopen, staat het de agrariër gedurende beperkte tijd vrij om de boerderij aan anderen te verkopen. Lukt verkoop aan anderen niet op tijd? Dan herleeft het voorkeursrecht.

Een aantal jaren later maken de provincie en gemeente bekend dat zij de boerderij nodig hebben voor de aanleg van een provinciale weg en de realisatie van een bedrijventerrein.

Om onteigening te voorkomen, sluit de agrariër een ruilovereenkomst met de overheden. De ruilovereenkomst stelt hem in staat zijn bedrijf elders voort te zetten. In de overeenkomst wordt de ontbindende voorwaarde opgenomen dat de agrariër geen zorg kan dragen voor het opheffen van het voorkeursrecht vóór een bepaalde datum. De notaris van de agrariër stuurt daarop een brief aan de voorkeursgerechtigden. Hij vraagt of zij gebruik willen maken van hun voorkeursrecht. De voorkeursgerechtigden reageren dat zij dat willen. Daarop ontbindt de agrariër de ruilovereenkomst en besluit hij uiteindelijk dat hij de boerderij niet (langer) wil verkopen. De voorkeursgerechtigden zijn het daarmee niet eens en willen medewerking van de agrariër aan verkoop van de boerderij afdwingen. Zij starten een juridische procedure.

De voorkeursgerechtigden stellen zich – onder meer – op het standpunt dat het voorkeursrecht de plicht inhoudt om een bindend aanbod te doen, zodra de agrariër heeft aangegeven dat hij de boerderij wil verkopen. Met andere woorden: er was voor de agrariër na de brief van de notaris ‘geen weg meer terug’ volgens de voorkeursgerechtigden. De agrariër is het er niet mee eens. Volgens hem houdt de brief geen onherroepelijk aanbod in.

De rechtbank oordeelde eerder dat het voorkeursrecht alleen een aanbiedingsplicht inhoudt. Niet (ook) een verplichting om mee te werken aan verkoop van de boerderij. Er is geen aanbiedingsplicht (meer) als de agrariër de boerderij niet (langer) wil verkopen. Een ander oordeel zou ertoe leiden dat de agrariër de boerderij tegen zijn wil in de boerderij zou moeten verkopen. Daardoor zou hij zijn bron van inkomsten kwijtraken. Dat gaat de rechtbank te ver. De voorkeursgerechtigden worden in het ongelijk gesteld, maar stellen hoger beroep in.

Het hof laat het oordeel van de rechtbank echter in stand. De agrariër heeft geen onherroepelijk aanbod gedaan volgens het hof. Hij kon op zijn aanbod terugkomen, omdat van verkoop van de boerderij niet langer sprake is. Zelfs terwijl dit niet met zoveel woorden was afgesproken. Omdat geen sprake meer is van vervreemding, is van een dreiging dat de boerderij uit handen van de familie raakt ook geen sprake meer. Het voorkeursrecht doet dus wat het moet doen. De conclusie is dat de voorkeursgerechtigden hun voorkeursrecht ten onrechte uitleggen als koopoptie.

Hoewel bij voorkeursrechten veelal nog onderhandeld moet worden over de essentialia, is het niet zo dat bij voorkeursrechten nooit van tevoren een koopprijs kan worden overeengekomen. Dergelijke voorkeursrechten bestaan ook, maar kunnen gemakkelijk worden verward met een koopoptie. Met lastige uitlegvragen en juridische discussies tot mogelijk gevolg.

Voor de kwalificatie is van belang dat de benaming van de bepaling niet allesbeslissend is. Het woordje ‘koopoptie’ boven de bepaling zetten, wil dus niet zeggen dat geen sprake kan zijn van een voorkeursrecht. Andersom geldt uiteraard hetzelfde. De omstandigheden van het geval zijn uiteindelijk beslissend. Dat maakt dat het opstellen van koopopties en voorkeursrechten écht maatwerk is. Laat je dus goed adviseren en sta stil bij de verschillen tussen koopopties en voorkeursrechten. Daarmee voorkom je vervelende meningsverschillen achteraf.