• Home |
  • Kennis |
  • Kwalificatie van de pachtovereenkomst: pacht of huur?

Kwalificatie van de pachtovereenkomst: pacht of huur?

pachtovereenkomst

Stel: Klaassen is eigenaar van een groot stuk onbebouwde grond waar zij niets mee doet. Joosten wil die grond tegen betaling gebruiken om haar paarden te weiden. Klaassen stemt hiermee in en geeft de grond in gebruik aan Joosten.

Maar nu is de vraag: wordt de grond in de hiervoor genoemde situatie verhuurd of verpacht? Maakt het eigenlijk uit of er sprake is van huur of pacht? In deze blog beantwoorden wij deze vragen. We starten met het verschil tussen pacht en huur en gaan daarna in op de kwalificatievraag.

Verschil tussen pacht en huur van onbebouwde grond

Zowel bij pacht als huur gaat het om het in gebruik geven van een (onroerende) zaak tegen een vergoeding. Uit artikel 7:201 lid 3 BW volgt expliciet dat pacht geen huur is. Maar wat is precies het verschil tussen pacht en huur? Dat volgt uit de wet.

De vereisten van een pachtovereenkomst

Uit artikel 7:311 BW volgen de vereisten waaraan men moet voldoen om te kunnen spreken van een pachtovereenkomst:

  1. Het gaat om een onroerende zaak of een gedeelte daarvan.
  2. De onroerende zaak of een gedeelte daarvan wordt door de verpachter aan de pachter in gebruik verstrekt.
  3. Het verpachte wordt gebruikt voor de uitoefening van landbouw (bedrijfsmatig).
  4. De pachter verbindt zich tot een tegenpresentatie. Vaak in de vorm van geld.

De vereisten van een huurovereenkomst

Uit artikel 7:201 BW volgen de vereisten waaraan moet zijn voldaan om te kunnen spreken van een huurovereenkomst:

  1. Het gaat om een onroerende zaak of een gedeelte daarvan.
  2. De zaak of een gedeelte daarvan wordt door e verhuurder aan de huurder in gebruik verstrekt.
  3. De huurder verbindt zich tot een tegenprestatie. Ook veelal in de vorm van geld.

Het kenmerkende verschil is dat voor pacht vereist is dat de onroerende zaak in gebruikt wordt verstrekt ‘ter uitoefening van de landbouw’.

Daarnaast moet de grondkamer een pachtovereenkomst goedkeuren binnen twee maanden nadat de pachtovereenkomst is aangegaan (artikel 7:321 BW). Een dergelijke verplichting bestaat niet bij huur.

Wat is het belang van de kwalificatie pacht of huur?

De kwalificatie huur of pacht is relevant, omdat de wettelijke regels/gevolgen van elkaar verschillen. Wij bespreken een tweetal relevante verschillen.

Opzeggen van de overeenkomst

Bij huur van onbebouwde grond eindigt de huurovereenkomst van rechtswege als deze is aangegaan voor bepaalde tijd (artikel 7:228 lid 1 BW). Als de huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd, geldt er een opzegtermijn van ten minste een maand (artikel 7:228 lid 2 BW).

Bij pacht kan een pachtovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen pachttermijn worden opgezegd. Met inachtneming van een opzegtermijn van minstens één jaar (artikel 7:367 BW).

Ontbinden van de overeenkomst

Ook ten aanzien van ontbinding verschillen de wettelijke regels. Voor ontbinding van een huurovereenkomst voor onbebouwde grond gelden geen bijzondere regels. Er moet sprake zijn van een tekortkoming in de nakoming die ontbinding rechtvaardigt (artikel 6:265 BW).

Ten aanzien van de pachtovereenkomst geldt wel een bijzondere bepaling. In artikel 7:376 BW is bepaald dat ontbinding van de pachtovereenkomst op grond van een tekortkoming in de nakoming uitsluitend door de rechter plaatsvindt. De pachter is tekortgeschoten in de nakoming indien hij het gepachte niet langer voor uitoefening van de landbouw gebruikt. Ook geldt het als tekortkoming als de pachter beheersverplichtingen uit de pachtovereenkomst tot behoud van de aanwezige natuurwaarden niet naleeft. Of anderszins schade toebrengt aan die natuurwaarden.

Voorkeursrecht van de pachter

Een ander voorbeeld ziet op het voorkeursrecht van de pachter. Wanneer de eigenaar ervoor kiest om de verpachte grond te verkopen, krijgt de pachter voorrang op anderen om over te gaan tot kopen..

Voor de pachter is dit een wettelijk voorkeursrecht (artikel 7:378 BW). Als de verpachter de verpachte grond wil verkopen, moet de verpachter deze grond eerst aanbieden aan de pachter. Een dergelijk wettelijk voorkeursrecht bestaat niet ten gunste van de huurder.

Kwalificatievraag: is er sprake van een pachtovereenkomst?

Hoe beoordeelt men of er sprake is van een pachtovereenkomst? Uit deuitspraak van de Hoge Raad van 20 december 2019 volgt dat de beoordeling uiteenvalt in twee fasen. De uitlegfase en de kwalificatiefase. Voor meer hierover verwijzen wij naar een eerdere blog over de kwalificatie van de pachtovereenkomst.

Feitelijk gebruik: van belang voor kwalificatie?

Zoals benoemd is kenmerkend voor pacht dat de onroerende zaak wordt gebruikt ter uitoefening van de landbouw. Uit artikel 7:312 BW volgt dat het moet gaan om het bedrijfsmatig uitoefenen van landbouw.

Maar in hoeverre is voor beantwoording van de kwalificatievraag van belang of het verpachte feitelijk wordt gebruikt voor bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw?

Beoogd gebruik van belang en niet het feitelijk gebruik

Het antwoord op deze vraag volgt uit een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Het hof overwoog dat het door de partijen beoogde gebruik van belang is voor de kwalificatie van de overeenkomst en niet het feitelijk gebruik. Het gaat er dus om wat partijen met elkaar hebben afgesproken. Het feitelijk gebruik bij aanvang van de pacht kan eventueel bijdragen tot vaststelling van de partijbedoeling. Tenminste voor zover dit gebruik voor de wederpartij kenbaar was. Ook dan gaat het echter om de vaststelling van het gebruik zoals door partijen is beoogd. En niet om het feitelijke gebruik.

Verpachter kan overgaan tot ontbinding

Wat kan een verpachter doen als een pachter het verpachte niet voor uitoefening van de landbouw gebruikt? De verpachter kan ontbinding van de pachtovereenkomst vorderen (artikel 6:265 jo. artikel 7:376 lid 1 sub a BW). In artikel 7:376 lid 1 sub a BW is immers bepaald dat ontbinding van de pachtovereenkomst kan plaatsvinden indien de pachter het gepachte niet langer voor de uitoefening van de landbouw gebruikt. De verpachter draagt in dit verband wel de bewijslast.

Uitspraak rechtbank Rotterdam: beantwoording kwalificatievraag

De uitspraak van de rechtbank Rotterdam is een goed voorbeeld van hoe de rechter de kwalificatievraag beantwoordt.

De rechtbank beoordeelt of er sprake is van pacht of van huur. Ook overweegt de rechtbank dat de akte waarin de overeenkomst is neergelegd een belangrijke aanwijzing voor de bedoeling van partijen vormt. Hierbij achtten zij de volgende omstandigheden van belang:

  • de overeenkomst is letterlijk aangeduid als pachtovereenkomst;
  • er zijn bepalingen in de overeenkomst opgenomen die typisch zijn voor akkerbouw en veeteelt;
  • de overeenkomsten zijn telkens ter goedkeuring voorgelegd aan de grondkamer, die de overeenkomst heeft getoetst en als pachtovereenkomsten heeft goedgekeurd.

Onder deze omstandigheden heeft het er volgens de rechtbank alle schijn van dat partijen beoogden wederzijds de verbintenissen aan te gaan die samen een pachtovereenkomst opleveren. Daarmee is het bestemde gebruik gegeven, wat bepalend is voor de kwalificatie. Het feitelijk gebruik doet niet aan die beoordeling af. De rechtbank benadrukt in deze uitspraak overigens ook dat een pachter die geen landbouw bedrijft de verplichtingen uit de pachtovereenkomst schendt. Maar dit doet niet af aan de kwalificatie van de overeenkomst.

Etiket pachtovereenkomst maakt niet dat het gaat om een ‘echte’ pachtovereenkomst

Wij merken op dat het feit dat partijen een overeenkomst aanduiden als ‘pachtovereenkomst’ nog niet wel zeggen dat die overeenkomst ook daadwerkelijk een pachtovereenkomst is. Op grond van de rechtspraak van de Hoge Raad moet het immers echt gaan om de beoordeling van de overeengekomen rechten en verplichtingen. Het ‘etiket’ dat partijen op een overeenkomst plakken is niet bepalend voor de kwalificatie van de overeenkomst.

Les voor de praktijk: verschil pacht en huur is aard van (overeengekomen) gebruik

Beslissend voor het onderscheid tussen pacht en huur is de aard van het overeengekomen gebruik. Anders dan bij huur gaat het bij pacht om de bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw. Bij beantwoording van de kwalificatievraag moet worden gekeken naar het door partijen beoogde gebruik. En dus niet naar het feitelijk gebruik dat van het gepachte c.q. gehuurde wordt gemaakt.

Het is van belang dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst goed voor ogen houden welk gebruik van de grond zij beogen. En dat zij bepalingen waaruit dit beoogde gebruik kan worden afgeleid duidelijk en schriftelijk vastleggen om discussie in de toekomst te voorkomen.

Vragen?

Heb je vragen over de kwalificatie van een overeenkomst als huur- of pachtovereenkomst? Of andere vragen over pacht? Neem dan contact op met José Jochemsen-Vernooij of Stan Wannet.

Stel je vragen aan onze specialisten

“Neem contact met mij op en ontvang antwoord op jouw vragen. Ik ben bereikbaar per mail of telefoon.”
Ja, ik wil een vraag stellen aan Stan
Stan Wannet