Maatregelen coronavirus en de huurovereenkomst: eerste uitspraken in bodemprocedures

In het afgelopen jaar hebben de coronamaatregelen een grote impact gehad op verschillende soorten ondernemingen. Aan eet- en drinkgelegenheden zijn langere periodes van algehele sluiting opgelegd. Ook andersoortige ondernemingen hebben te kampen gehad met omzetderving als gevolg van de coronamaatregelen.

Het afgelopen jaar is in verschillende kortgedingprocedures geoordeeld dat huurders van horecagelegenheden vanwege de coronamaatregelen, hun huurbetalingsverplichting (gedeeltelijk) mochten opschorten of een korting kregen op hun huurbetalingsverplichting, totdat in een bodemprocedure anders zou worden beslist. Gelijkluidende oordelen zijn eveneens uitgesproken ten aanzien van onder meer een reisbureau, een opleidingsinstituut, een kledingwinkel, een zalencentrum en een hotel.

De rechter kan in kort geding de huurovereenkomst niet wijzigen of de huurprijs definitief verminderen. In kort geding kan namelijk slechts een voorlopige beslissing worden gegeven, vooruitlopend op de beslissing in een eventuele bodemprocedure. De rechter is in een bodemprocedure in beginsel niet gebonden aan het oordeel dat in een kortgedingprocedure is gegeven.

Onlangs zijn de eerste drie uitspraken in bodemprocedures gepubliceerd, waarin door huurders een vermindering van de huurprijs is gevorderd. In deze blog ga ik in op deze uitspraken.

Restaurant en café

Rechtbank Den Haag 21 januari 2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:461

De uitspraak die als eerst is gepubliceerd, is van de rechtbank Den Haag en heeft betrekking op een restaurant/café dat te maken heeft gehad met periodes van algehele sluiting en daarnaast met een periode van beperkte exploitatiemogelijkheden.

De kantonrechter komt in deze zaak tot het oordeel dat de huurder vanwege de coronamaatregelen, niet het huurgenot heeft gekregen dat hij op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten en dat deze omstandigheid niet voor rekening van de huurder komt. Er is volgens de kantonrechter sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Omdat huurprijsvermindering vanwege een gebrek door partijen in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst is uitgesloten, wordt ook het beroep op onvoorziene omstandigheden beoordeeld.

Volgens de kantonrechter kwalificeren de overheidsmaatregelen als onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW. De kantonrechter oordeelt dat de huurder zijn omzetverlies en financiële positie voldoende heeft onderbouwd en dat daaruit tevens is gebleken dat de ontvangen overheidssteun niet toereikend was om de volledige huur te kunnen betalen.

Nu geen van beide partijen een verwijt kan worden gemaakt, ligt het volgens de kantonrechter voor de hand om het financiële nadeel tussen partijen te verdelen. De huurovereenkomst wordt gewijzigd, in die zin dat de huurder slechts 50% van de huurprijs verschuldigd is over de eerste sluitingsperiode van maart tot en met mei 2020 en over de tweede sluitingsperiode vanaf oktober 2020 tot het einde van de sluiting. In de tussenliggende periode waarin de exploitatie deels is hervat, is 75% van de huurprijs verschuldigd.

Hostel

Rechtbank Amsterdam 10 december 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:7108

De uitspraak die als tweede gepubliceerd is, is van de rechtbank Amsterdam en heeft betrekking op een hostel. In dit geval was dus geen algehele sluiting aan de orde en was slechts sprake van verminderde omzet als gevolg van de coronamaatregelen.

De kantonrechter komt ook in deze zaak tot het oordeel dat de coronacrisis en haar gevolgen als onvoorziene omstandigheid kwalificeren en de huurder voldoende heeft aangetoond dat er een aanzienlijk omzetverlies van 83% is geleden, gedurende de periode van april tot en met september 2020.

Ten aanzien van de verlaging van de huurprijs komt de kantonrechter met een berekening, die naar zijn oordeel als volgt dient te worden gemaakt: de verlaging van de huurprijs = de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%.

In deze zaak leidt dit tot een vermindering van de huurprijs met 41,5 % over de voornoemde periode waarin het omzetverlies is geleden.

Sportschool

Rechtbank Noord-Holland 27 januari 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:783

In de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland is geoordeeld over de sluiting van een sportschool vanwege de coronamaatregelen.

De rechtbank komt eveneens tot het oordeel dat de coronamaatregelen zijn aan te merken als onvoorziene omstandigheid.

Opmerkelijk is dat de omstandigheid dat de huurder een Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) vanuit de overheid is toegekend, volgens de rechtbank voldoende is om aan te nemen dat er minimaal een omzetverlies van 30% is geleden en zij vervolgens de huurprijs met 50% vermindert, over de periode van algehele sluiting van medio maart tot juli 2020.

Conclusie

In navolging van de verschillende uitspraken die het afgelopen jaar in kortgedingprocedures zijn gedaan, is nu ook in bodemprocedures geoordeeld dat huurders onder omstandigheden aanspraak kunnen maken op een vermindering van de huurprijs, vanwege de coronamaatregelen.

Zoals uit de hiervoor besproken uitspraken blijkt, is de mate waarin huurkorting wordt toegepast, niet in alle gevallen gelijk. Bepalend daarvoor is wat partijen over en weer hebben aangevoerd en daarnaast zijn alle omstandigheden van het geval van belang.

Ben je verhuurder of huurder en heb je vragen over een mogelijk verzoek tot wijziging van de huurprijs? Neem dan vrijblijvend contact op met Dave Trip of Marieke Thijssen.

Blogreeks ‘Maatregelen coronavirus en de huurovereenkomst’

Dit is de derde blog in deze reeks over ‘Maatregelen coronavirus en de huurovereenkomst’. De volgende onderwerpen komen aan bod:

• Maatregelen coronavirus en de huurovereenkomst: is de huurder gehouden om de huurprijs te voldoen?
• Maatregelen coronavirus en de huurovereenkomst: is de verhuurder gehouden mee te werken aan een wijziging van de huurovereenkomst?
• Maatregelen coronavirus en de huurovereenkomst: is de huurder gehouden om aan de exploitatieverplichting te voldoen?
• Maatregelen coronavirus en de huurovereenkomst: hoe door partijen om te gaan met tekortkomingen?
• Maatregelen coronavirus en de huurovereenkomst: eerste uitspraken in bodemprocedures