Meerwaardeclausule bij boerderijverkoop: wat is de partijbedoeling?

Als kinderen het agrarische bedrijf van hun ouders overnemen, komt daar veel bij kijken. De afspraken moeten op papier worden gezet en vaak wordt er een meerwaardeclausule opgenomen. Verkoopt zoon of dochter binnen een bepaalde tijd bijvoorbeeld gronden van de overgenomen boerderij? Dan betaalt hij of zij een deel van de meerwaarde aan ouders en/of broers en zussen.

Bij duidelijk afspraken ontstaan er niet snel discussies. Toch gaat het af en toe mis en belanden partijen tegenover elkaar in de rechtbank. Zo is het geval in een recente uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Vader en zoon runnen van 1993 tot 2004 in maatschapsverband een melkveehouderij. De boerderij is overgenomen door zoon, nadat die overname is in familiekring is besproken. Vader en zoon hebben een overnameovereenkomst gesloten, waaruit volgt dat zoon het bedrijf overneemt tegen de zogenoemde ‘agrarische waarde’. De agrarische waarde ligt gewoonlijk een stuk lager dan de marktwaarde van het bedrijf.

In de overnameovereenkomst is een meerwaardeclausule opgenomen. Met deze clausule is geregeld dat, wanneer zoon de boerderij binnen een bepaalde termijn verkoopt, een deel van de meerwaarde aan vader moet worden betaald. Mocht vader komen te overlijden, dan komt het bedrag toe aan moeder dan wel de zussen van de zoon.

Het idee achter een meerwaardeclausule in de agrarische overnamepraktijk is dat de bedrijfsopvolger de gelegenheid krijgt om het bedrijf tegen de agrarische waarde over te nemen om zo een lonende exploitatie mogelijk te maken. Zie ook mijn eerdere blog over agrarische bedrijfsovername en meerwaardeclausules.

In deze casus verkocht zoon de melkveehouderij. Vader was inmiddels overleden, zodat zoon een deel van het verkoopbedrag aan moeder moest betalen. Moeder en zoon belanden in een discussie over de hoogte van het bedrag waar moeder op grond van de meerwaardeclausule recht op heeft.

Het hof buigt zich over de vraag hoe de meerwaardeclausule moet worden uitgelegd. Volgens zoon moet de clausule volgens de ‘geobjectiveerde haviltexmaatstaf’ worden uitgelegd. Dit betekent dat er een groot belang toekomt aan de grammaticale betekenis van de tekst van de clausule. Vader heeft met zoon de overeenkomst gesloten met de daarin besloten meerwaardeclausule. Nu vader overleden is, moet volgens de zoon de taalkundige uitleg van de clausule zwaarder wegen dan wat partijen destijds voor ogen hadden.

Het hof volgt de zoon niet in zijn betoog. Het hof oordeelt dat de opgestelde overnameovereenkomst de afspraken tussen vader en zoon weergeeft. Volgens het hof geldt bij de uitleg van een schriftelijk stuk waarin tussen partijen gemaakte afspraken zijn neergelegd de ‘gewone’ haviltexmaatstaf. Hiermee wordt bedoeld dat, om de betekenis van gemaakte afspraken te achterhalen, het niet alleen gaat om de taalkundige uitleg van de bepalingen. Maar ook naar de betekenis die partijen aan die tekst mochten toekennen. De bedoelingen van vader en zoon bij het sluiten van de overnameovereenkomst, zijn daardoor van belang.

Voor de uitleg van de meerwaardeclausule neemt het hof ook in overweging dat moeder geen buitenstaander is. Zij is namelijk bij de totstandkoming van de meerwaardeclausule betrokken geweest. Het hof komt tot de conclusie dat op de uitleg van de meerwaardeclausule de haviltexmaatstaf van toepassing is. Het maakt daarbij niet uit dat vader inmiddels overleden is.

De discussie spitst zicht vooral toe op de vraag of hypothecaire leningen, afgesloten na overname, afgetrokken mogen worden van de verkoopprijs. Het hof oordeelt dat nergens in de meerwaardeclausule gesproken wordt over de aftrek van hypothecaire leningen om tot de netto-opbrengst te komen. Het hof vindt ook geen grondslag hiervoor door de tekst uit te leggen naar de bedoelingen van partijen:

Daarnaast oordeelt het hof dat er te weinig aanknopingspunten zijn waaruit afgeleid kan worden dat beoogd is dat de hypothecaire leningen van de verkoopopbrengst afgetrokken moeten worden om tot de netto-opbrengst te komen.

Zoon doet tenslotte een beroep op de herinvesteringsclausule, wat onderdeel is van de meerwaardeclausule. Zoon heeft volgens de herinvesteringsclausule het recht om (een deel van) het verkoopbedrag opnieuw te investeren in een (agrarisch) bedrijf. Na verkoop moet hij hier binnen twee jaar ‘daadwerkelijk uitvoering’ aan geven.

Volgens zoon betekent deze clausule dat hij twee jaar de tijd heeft om te beslissen of hij al dan niet wil herinvesteren, waarbij volgens hem onder investeren van alles kan vallen. Op de zitting verklaart de zoon dat een belegging in Bitcoins ook onder de herinvesteringsclausule valt. Het hof gaat niet met deze beredenering mee.

De meerwaardeclausule is namelijk opeisbaar twee maanden na de dag van levering van de boerderij. Moeder kan dus twee maanden na verkoop het bedrag waar zij recht op heeft vorderen van zoon. Zou de uitleg van de zoon gevolgd worden, dan heeft dit deel van de meerwaardeclausule geen betekenis. Volgens het hof had de zoon voorafgaand aan de verkoop van de boerderij concrete plannen moeten hebben om (een deel van) de verkoopopbrengst te herinvesteren. Voor het daadwerkelijk uitvoering geven aan deze plannen heeft zoon twee jaar de tijd. Nu zoon geen concrete plannen had voor de verkoop, kan hij geen beroep doen op de herinvesteringsclausule.

Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank. De zoon wordt veroordeeld om € 651.113,20 te betalen aan moeder.

Bij agrarische bedrijfsovername door kinderen is het van belang dat goed vooruitgedacht wordt bij het opstellen van de overnameovereenkomst en de eventueel daarin besloten meerwaardeclausule. Deze zaak is één van tal van voorbeelden waar de meerwaardeclausule ter discussie staat. Een discussie kan voorkomen worden door het doel van de overeenkomst en de omstandigheden waarin deze opgesteld wordt helder te formuleren.

In deze zaak was de aftrekpost van hypothecaire leningen niet meegenomen in de meerwaardeclausule. Misschien had vader voor ogen dat deze leningen wél van de verkoopprijs afgetrokken mochten worden. Maar met een haviltex-uitleg kwam het hof tot de conclusie dat een dergelijke lezing niet terug te vinden is in de overeenkomst. Het is dus van belang dat de bedoelingen van partijen duidelijk uit de overeenkomst naar voren komt. Bij een eventueel geschil, kan een rechter deze partijbedoeling dan gemakkelijk uit de overeenkomst halen. Laat je daarom goed adviseren over hoe je de overnameovereenkomst en de meerwaardeclausule moet vormgeven.