Mondelinge pacht: wees alert op de gevolgen!

Vaak worden afspraken over (agrarisch) grondgebruik mondeling gemaakt. Dit, omdat men denkt daarmee de pachtwetgeving te omzeilen. Echter, blijkt dan gewoon sprake te zijn van pacht. Maar ook als er wel schriftelijke afspraken zijn vastgelegd, waarin partijen betogen niet te ‘pachten’. Een gevalletje ‘in goed vertrouwen, slecht geregeld’. Er kleven namelijk veel nadelige gevolgen aan deze constructie.

Wij maken je bewust van deze negatieve gevolgen en lichten toe dat het belangrijk is tijdig advies in te winnen. In ieder geval de afspraken op schrift te stellen en aan de grondkamer ter goedkeuring in te sturen.

In de praktijk zijn partijen vaak niet op de hoogte van de ins en outs van de pachtwetgeving. Ze willen kosten wat het kost niet met pacht geconfronteerd te worden door de vergaande bescherming van een pachter bij reguliere pacht. Ze menen dat in goed vertrouwen mondeling te kunnen doen. Echter, achteraf kan toch blijken dat de gemaakte afspraken zien op pacht. Doordat de afspraken mondeling zijn gemaakt, wordt dit aangeduid als ‘zwarte pacht’.

Zwarte pacht is niet zonder gevolgen. De wetgever heeft een aantal sancties opgenomen in de wet.

Allereerst geldt de mondelinge pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd, zonder dat deze door een van de partijen kan worden opgezegd (artikel 7:322 lid 1 BW). De pachtovereenkomst moet eerst schriftelijk worden vastgelegd, voordat deze opzegbaar is.

Partijen kunnen de pachtovereenkomst met wederzijds goedvinden doen eindigen, maar dan is medewerking over en weer nodig. Als een van de partijen niet wil meewerken, moet de andere partij eerst naar de pachtkamer. Dit, om de afspraken schriftelijk vastgelegd te krijgen  (artikel 7:317 lid 2 BW). In beginsel wordt verondersteld dat sprake is van reguliere pacht met de sterke pachtbescherming voor de pachter als gevolg.

Let overigens op dat opzegging van de pachtovereenkomst sowieso pas mogelijk is aan het einde van de lopende pachttermijn en slechts op beperkte gronden. Meer daarvoor lees je in onze blog over beëindiging van de pachtovereenkomst.

Let er op dat de verpachter zo lang de pachtovereenkomst niet op schrift is gesteld géén vordering tot betaling van de pachtprijs instellen tegen de pachter. Blijft betaling door de pachter uit, dan kan de verpachter niet succesvol bij de rechter betaling afdwingen. Dit, zo lang de pachtovereenkomst niet op schrift is gesteld.

Ook is er een nadelig gevolg voor de pachter, namelijk het ontbreken van het wettelijke voorkeursrecht voor de pachter. Bij een voorgenomen verkoop van het gepachte door de verpachter hoeft het gepachte dus niet (eerst) aangeboden te worden aan de pachter. Er kan dus belang zijn bij een levering voordat er alsnog een goedkeuring plaatsvindt. Een strategische keuze waar goed de positie van partijen in kaart moet worden gebracht.

De wet stelt inzending van de pachtovereenkomst aan de grondkamer verplicht. Eén van de partijen dient deze binnen twee maanden na het aangaan van de overeenkomst in te zenden (artikel 7:321 lid 1 BW). Echter, het komt regelmatig voor dat partijen wel een schriftelijke pachtovereenkomst zijn aangegaan, maar dat deze niet ter goedkeuring is ingezonden aan de grondkamer. Dan is sprake van zogenoemde ‘grijze pacht’.

Voor grijze pacht gelden dezelfde nadelige gevolgen als bij zwarte pacht. Namelijk dat de pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt zonder opzeggingsmogelijkheid én dat de verpachter de pachtprijs niet in rechte kan vorderen (artikel 7:322 lid 1 BW). Ook hier ontbreekt het wettelijke voorkeursrecht voor de pachter, totdat de goedkeuring door de grondkamer is verkregen.

Uiteraard kunnen partijen de schriftelijke pachtovereenkomst alsnog inzenden aan de grondkamer. De te late (dus niet binnen twee maanden) inzending aan de grondkamer heeft wel gevolgen voor de ingangsdatum van de pacht. Als de grondkamer een te laat ingezonden pachtovereenkomst goedkeurt, gaat de pachttermijn pas in bij aanvang van het pachtjaar dat volgt op het jaar waarin de overeenkomst is ingezonden. De pachttermijn (artikel 7:325 lid 1 BW) loopt dan dus ook langer door en dat betekent dat opzegging (voor zover überhaupt mogelijk) pas tegen een later tijdstip mogelijk is.

Het is dus belangrijk om:

Zo voorkom je dat de negatieve gevolgen van zwarte of grijze pacht intreden. Ook als deze gevolgen zich al voordoen, is het mogelijk de pachtovereenkomst alsnog op schrift te stellen en/of in te zenden. Hierdoor ga je mogelijk verdere discussie in de toekomst uit de weg. Heb jij te maken met zwarte of grijze pacht en wil je weten wat jouw rechtspositie is? Neem dan contact op met José Jochemsen-Vernooij of Stan Wannet.