Onteigening: aan wie komt opbrengst van winbare bodembestanddelen toe?

De Hoge Raad heeft op 2 oktober 2020 twee vonnissen gewezen in onteigeningszaken die spelen in de gemeente Bergen (L) (HR 2 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1543 en HR 2 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1542).

Er is cassatie ingesteld tegen onder andere het oordeel van de rechtbank dat de meerwaarde van de grond in verband met winbare bodembestanddelen over de helft verdeeld moet worden tussen de eigenaar en de onteigenaar. De Hoge Raad verwerpt deze klacht vanwege een gebrek aan procesbelang, omdat de gemeente gelet op de specifieke omstandigheid op een verdeling ten helfte had kunnen komen.

In deze blog schetsen wij het belang van dit vonnis voor de praktijk.

Casus

De gemeente Bergen heeft onteigend ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan ‘Maaspark Well, deel rivierverruiming’. Het bestemmingsplan voorziet in de aanleg van een hoogwatergeul en in het vergroten van de Voorhaven naar het Leukermeer.

Het plangebied, waaronder ook de gronden van onteigenden, wordt na de onteigening nagenoeg geheel ontgrond. De gronden van de onteigenden zijn rijk aan zand, klei en grind. Dit zijn winbare bodembestanddelen die een meerwaarde opleveren.

De vraag is hoe de meerwaarde verdeeld moet worden tussen partijen.

Winbare bodembestanddelen en onwinbare bodembestanddelen in het onteigeningsrecht

Een onteigenende heeft op grond van de Onteigeningswet recht op een volledige schadeloosstelling. De schadeloosstelling bestaat uit de elementen:

1. werkelijke waarden van de onroerende zaak,
2. waardvermindering van het overblijvende en bijkomende schade.

Bij het bepalen van de werkelijke waarde van de onroerende zaak moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van bodembestanddelen zoals grind en klei. Indien de eigenaar die bodembestanddelen ook zelf zou kunnen winnen (en dus verwacht mag worden dat een ontgrondingenvergunning zou worden verleend) wordt gesproken over ‘winbare bodembestanddelen’. Komen de bodembestanddelen slechts vrij vanwege de realisering van het werk en zou de onteigende deze niet zelf kunnen winnen, spreekt men van ‘onwinbare bodembestanddelen’.

Ten aanzien van onwinbare bodembestanddelen heeft de Hoge Raad eerder bepaald dat de meerwaarde over de helft moet worden verdeel tussen de eigenaar en de onteigenaar (HR 2 december 1959, ECLI:NL:HR:1959:177, Maastricht-Kruisberg, en HR 13 april 1960, ECLI:NL:HR:1960:66, Stuwcomplex Amerongen.

Ook ten aanzien van winbare bodembestanddelen heeft de Hoge Raad uitgemaakt dat het voordeel ten helfte moet worden verdeeld over de eigenaar en de onteigenaar (af te leiden uit HR 14 augustus 2004, NJ 2005/151, Grind- en zandwinlocatie Stevol).

De reden dat een eigenaar geen recht heeft op het volle bedrag aan winbare bodembestanddelen is, kort samengevat, dat bij de waardebepaling moet worden uitgegaan van de meerwaarde die een redelijk handelend koper in verband met de aanwezigheid van de winbare bodembestanddelen bereid zou zijn te betalen. En dat is redelijkerwijs niet de volledige opbrengst van de exploitatie van de winning van bodembestanddelen, maar slechts een deel daarvan. Een koper zal uiteraard een deel van de winst voor zichzelf willen behouden.

Het oordeel van de Hoge Raad

In cassatie ligt de vraag voor of de rechtbank de meerwaarde als gevolg van de winbare bodembestanddelen terecht heeft vastgesteld deels door vergelijking met betaalde prijzen en deels door gebruik te maken van de exploitatiebegroting die deskundigen hebben opgesteld. De Hoge Raad overweegt over de bepaling van de waarde van winbare bodembestanddelen:

“3.2 Bij het bepalen van de waarde van de onteigende zaak moet worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelend verkoper en de onteigenaar als redelijk handelend koper (art. 40b lid 2 Ow). Indien – zoals in dit geval (zie onder andere rov. 2.16.1 van het bestreden vonnis) – winbare bodembestanddelen aanwezig zijn, is de rechtbank in beginsel vrij in haar keuze voor de te hanteren waarderingsmethode en kan zij ook een combinatie van waarderingsmethodes hanteren (voetnoot 2. Vgl. onder meer HR 2 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2741, rov. 6.1.5 en HR 4 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:843, rov. 3.3.3). Bij winbare bodembestanddelen geldt – anders dan bij onwinbare bodembestanddelen (voetnoot 3. Zie HR 2 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2741, rov. 6.1.3, met nadere verwijzingen aldaar) – niet als uitgangspunt dat de vergoeding voor deze bodembestanddelen moet worden gesteld op de helft van het voordeel dat de onteigenaar door de aanwezigheid van de bodembestanddelen heeft. Het hangt af van de waarderingsmethode die de rechtbank hanteert of een afzonderlijke vergoeding voor winbare bodembestanddelen moet worden bepaald. Als zo’n afzonderlijke vergoeding moet worden bepaald, hangt het af van de omstandigheden van het geval op welk gedeelte van het hiervoor genoemde voordeel de vergoeding voor winbare bodembestanddelen moet worden gesteld (voetnoot 4. Vgl. HR 2 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2741, rov. 6.1.5.).”.

De hiervoor in rechtsoverweging 3.2 geformuleerde maatstaf houdt in dat het afhangt van de waarderingsmethode die de rechtbank hanteert of een afzonderlijke vergoeding voor winbare bodembestanddelen moet worden bepaald. Als zo’n afzonderlijke vergoeding moet worden bepaald, hangt het van de omstandigheden van het geval af op welk gedeelte de vergoeding voor winbare bodembestanddelen moet worden gesteld.

De Hoge Raad oordeelt dat de rechtbank in dit geval terecht tot uitgangspunt heeft genomen dat de onteigende recht heeft op volledige schadeloosstelling en dat de meerwaarde vanwege winbare bodembestanddelen moet worden vergoed. Daarbij heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat de concrete omstandigheden van dit geval geen aanleiding gaven om tot een andere verdeling dan bij helfte te komen. Ook bij een toepassing van de maatstaf uit rechtsoverweging 3.2 zou de rechtbank tot een verdeling bij helfte zijn gekomen, waardoor de klacht niet tot cassatie kan leiden.

Relevantie voor de praktijk

De uitspraken van de Hoge Raad zijn relevant voor de wijze waarop bij een onteigening de hoogte van de schadeloosstelling wordt bepaald. Relevant voor de praktijk is dat in het geval van winbare bodembestanddelen niet het gehele voordeel aan de onteigende toekomt, maar dat, afhankelijk van de waarderingsmethode, in geval van een afzonderlijke vergoeding op grond van de concrete omstandigheden van het geval moet worden bepaald welk gedeelte van het voordeel toekomt aan de onteigende. Een verdeling bij helfte is in beginsel te rechtvaardigen.

Heb je vragen naar aanleiding van deze blog? Neem dan contact op met Marie-Anna Bullens of Chantal van Mil.