Overdrachtsbelasting: 2% tarief sneller toegepast bij kantoortransformaties

Als je een huis wil kopen, dan ben je daarover in de meeste gevallen overdrachtsbelasting verschuldigd. De laatste jaren is er echter veel onduidelijkheid over het juiste tarief. Natuurlijk wil je zo min mogelijk betalen, maar in welke gevallen kan dat?

De Hoge Raad heeft bij het arrest van 29 november 2019 (ECLI:NL:HR:2019:1779) een gunstige uitspraak gedaan voor de vastgoedmarkt. De vraag: moet er 2% of 6% overdrachtsbelasting worden betaald over de overdracht van een kantoorpand dat werd verbouwd tot woningen? In deze blog ga ik uitgebreid in op deze vraag.

Waar ging het om?

In 2016 verkreeg belanghebbende een appartementsrecht in een pand dat oorspronkelijk was gebouwd als kantoorpand. Ten tijde van de overdracht werd het pand verbouwd tot 25 woningen. Aanvankelijk betaalde belanghebbende over de verkrijging 6% overdrachtsbelasting, maar later kwam ze daartegen in bezwaar. Zij stelt dat ze slechts 2% verschuldigd is, omdat het gaat om een woning.

2% tarief of 6% tarief?

De hoofdregel is dat bij de overdracht van onroerende zaken 6% overdrachtsbelasting wordt betaald. Hierop is sinds 1 januari 2012 een uitzondering gemaakt. Artikel 14 van de Wet op belastingen van Rechtsverkeer (WBRV) kent sinds die datum een tweede lid, waarin een verlaagd tarief voor de overdrachtsbelasting voor woningen en aanhorigheden is vastgesteld: namelijk 2%.

Wat houdt de hoofdregel in?

Om te beoordelen of er voor de WBRV sprake is van een woning, wordt zo objectief mogelijk gekeken naar het doel waarvoor het bouwwerk oorspronkelijk is gebouwd. Blijkens de wetsgeschiedenis gaat het om onroerende zaken die op het moment van overdracht naar hun aard en inrichting zijn bestemd voor bewoning. Er wordt zoveel mogelijk aanknoping gezocht bij de kenmerken van het gebouw zelf. Deze hoofdregel kent echter wel wat mitsen en maren.

Mitsen en maren

De Belastingdienst heeft op haar website een lijst gepubliceerd met voorbeelden wat als woning kan worden gekwalificeerd en wat niet. Desalniettemin zaaide de toepassing van artikel 14 WBRV de laatste jaren regelmatig verwarring.

Gaat het bijvoorbeeld om een bouwperceel? In principe geldt dan het 2% tarief. Er moet dan ten tijde van het verkrijgingstijdstip op de grond wel een fundering zijn aangebracht die erop is gericht om het in de toekomst als woning te kunnen gebruiken.

Is het pand echter reeds gebouwd, maar voor een heel ander doel (zoals een kantoorruimte)? In het verleden viel dat vaak onder het 6% tarief, óók wanneer de verbouwing naar woningen al was gestart.

De Hoge Raad heeft op 24 februari 2017 een aantal arresten gewezen die het begrip “woning” nader hebben ingevuld. Het ging toen om een stadsvilla in een voormalig kantoor, een tandartspraktijk en een verbouwde boerderij. De uitspraken in het kader van 2% of 6% zijn altijd zeer casuïstisch, maar we zien steeds meer richtlijnen. Zo ook in de voornoemde casus van 29 november 2019.

Wanneer is sprake van een woning?

De Hoge Raad oordeelt in dit geval dat er sprake is van een woning wanneer er al met de verbouwing is begonnen en de plaatsgevonden verbouwingswerkzaamheden onmiskenbaar beogen in de toekomst een woning op te leveren. Daarbij dienen enkele aanknopingspunten in acht te worden genomen:

• de aard en inhoud van de verrichte werkzaamheden;
• de inhoud van de koop-aannemingsovereenkomst;
• is het met slechts beperkte aanpassingen weer geschikt te maken voor de oorspronkelijke functie;
• de eventuele splitsing van het pand in appartementsrechten;

Bevestiging van de Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelde dat de verbouwingswerkzaamheden in het onderhavige geval inderdaad hadden plaatsgevonden om woningen op te leveren. Dat werd ondersteund door de reeds gerealiseerde appartementsrechten, waardoor delen van het pand zelfstandig konden worden overgedragen.

De verbouwingswerkzaamheden waren daarnaast zo ver gevorderd dat het niet met beperkte aanpassingen weer in een kantoorpand kon worden veranderd. In mindere mate was ook van belang dat er een omgevingsvergunning was afgegeven voor de transformatie van het pand in woningen. Zo’n vergunning betekent overigens niet dat er automatisch sprake is van een woning.

Toepassing 2% tarief

Nu de reeds gerealiseerde verbouwingen zo erg waren gericht op het opleveren van woningen, mag bij de verkrijging een tarief van 2% worden toegepast. Het wordt daarmee op dezelfde wijze belast als bijvoorbeeld een perceel bouwgrond waarop de fundering voor een woning staat.

Bewijslast

Degene die zich beroept op het verlaagde 2% tarief voor woningen heeft de bewijslast dat het object op het moment van de overdracht tot wonen is bestemd.

Is er sprake van een verbouwing die er toe strekt dat er in de toekomst woningen worden opgeleverd? Op dat moment dient de inspecteur die dit betwist zelf aannemelijk te maken dat het met beperkte aanpassingen weer geschikt is te maken voor zijn oorspronkelijke doel.

In het kort

Deze uitspraak is gunstig voor de vastgoedpraktijk. In de krappe woningmarkt zien we steeds vaker dat kantoorpanden worden getransformeerd tot woningen.

Met deze uitspraak van de hoogste rechter in de hand, hebben ontwikkelaars/verkopers en kopers meer houvast en zal het eenvoudiger worden om binnen dergelijke projecten het verlaagde tarief van 2% toe te passen.

Vragen?

Ben je benieuwd naar de fiscale gevolgen van deze uitspraak op jouw situatie of heb je andere vragen naar aanleiding van deze blog? Neem dan contact op.