Overgang en overdracht van rechten bij de verkoop van vastgoed

Bij de verkoop van vastgoed wordt vaak afgesproken dat de rechten die de verkoper heeft ten aanzien van het registergoed, na de levering aan de koper toekomen. Dit stelt de koper in staat om zelfstandig derden, zoals aannemers of installateurs, aan te spreken bij gebreken in het verkochte goed. De formulering van dergelijke afspraken lijkt niet altijd even veel aandacht te krijgen, waardoor de overeenkomst niet altijd het beoogde gevolg heeft, of juist onbedoelde gevolgen.

Artikel 6:251 BW regelt de overgang van kwalitatieve rechten. Deze rechten gaan automatisch over op de verkrijger indien (1) het recht voortvloeit uit een overeenkomst, (2) voor overgang vatbaar is, (3) in verband staat met het betreffende goed en (4) dit verband zodanig is dat de schuldeiser tot het recht slechts belang heeft zolang hij het goed behoudt. Bijzonder is dat verkoper en koper zich niet bewust hoeven te zijn van het bestaan van deze rechten; ze gaan vaak van rechtswege over. In de rechtspraak zijn voorbeelden te vinden van de vraag of een recht daadwerkelijk is overgegaan. De omstandigheden waaronder het recht is verleend, zijn dan vaak doorslaggevend. Zo oordeelde de Rechtbank Dordrecht dat het recht om een dakterras te gebruiken een strikt persoonlijk recht was en niet overging op een latere verkrijger (LJN: BW8021). Daarentegen oordeelde de Rechtbank Amsterdam in een vergelijkbaar geval dat het recht tot aanleg en gebruik van een dakterras wel een kwalitatief recht was (RBAMS:2016:4055).

Veel koopcontracten van vastgoed bevatten bepalingen waarin staat dat de verkoper de aan hem toebehorende rechten bij de levering zal overdragen aan de koper. De overdracht van rechten (cessie), is geregeld in artikel 3:83 BW en verder. Voor deze overdracht is een akte vereist (onderhands of notarieel) en mededeling aan de debiteur (artikel 3:94 BW). Soms is het voldoende dat een door de debiteur verstrekt garantiebewijs aan de koper wordt overhandigd (artikel 3:93 BW). Ook door de in art. 6:159 BW bedoelde contractsoverneming kan worden bewerkstelligd dat de koper in plaats van de verkoper als schuldeiser gaat optreden. In dat geval moet de betreffende debiteur meewerken.

Bij de overgang en overdracht van rechten is het belangrijk om te kijken naar de wijze waarop en de omstandigheden waaronder het recht tot stand is gekomen. Als de debiteur heeft bedongen dat een recht niet overdraagbaar is, dan is het een strikt persoonlijk recht en verkrijgt de koper dit recht niet (artikel 3:83 lid 2 BW). Verder kunnen aan sommige rechten (bijvoorbeeld een verstrekte garantie) voorwaarden zijn verbonden, zoals de noodzaak van mededeling van de overdracht binnen een bepaalde termijn.

Tot slot verdient aandacht dat de verkrijging door de koper van rechten ook de onderlinge verhouding tussen verkoper en koper kan raken. Stel dat na de levering van een pand blijkt dat er gebreken zijn (bijvoorbeeld: een ernstige lekkage in een recent aangebouwde ruimte) en de koper wil de verkoper daarop aanspreken. De kans bestaat dan dat de verkoper die aanspraak dan afweren door de koper naar de betreffende aannemer te verwijzen, indien de door de aannemer verstrekte garanties zijn overgegaan op – of overgedragen aan – koper. De koper heeft immers een zelfstandig recht jegens de aannemer verworven. Mogelijk wil de koper desondanks dat de verkoper zelf de schade vergoedt. In dat laatste geval zal de verkoper alsnog zelf de aannemer willen aanspreken, maar daarvoor is nodig dat de koper de jegens de aannemer bestaande rechten weer aan verkoper terug levert (of hem machtigt de rechten uit te oefenen).

In veel koopcontracten ontbreekt een heldere regeling rondom deze problematiek, zodat koper en/of verkoper tussen wal en schip kunnen raken. Al naar gelang de aard van de jegens derden uit te oefenen rechten kan het daarom zinvol zijn een regeling te treffen over de vraag of en zo ja, onder welke voorwaarden, de verkoper is ontslagen uit zijn eigen verplichtingen indien en voor zover de koper een derde kan aanspreken.

Of rechten ten aanzien van een onroerende zaak kunnen overgaan of worden overgedragen, hangt af van de aard van het recht en de omstandigheden waaronder het is ontstaan. Koopcontracten bevatten vaak bepalingen hierover, maar duidelijke afspraken zijn essentieel om problemen te voorkomen.