Overlast bij verhuur van woonruimte: burenruzie leidt tot ontruiming

Burenruzies, scheldpartijen, geluidsoverlast en pesterijen… Overlast bij verhuur van woonruimte kan veel verschillende vormen aannemen. Een overlastsituatie kan behoorlijk uit de hand lopen, wat verhuurders in sommige gevallen zelfs brengt tot een gerechtelijke procedure.

In de vorige blog kwam een uitspraak aan bod waarin een enkele huurder extreme overlast veroorzaakte voor haar buren. In de uitspraak die we in dit zesde deel van de blogreeks bespreken (ECLI:NL:RBNHO:2017:6154) is er opnieuw sprake van ernstige overlast, maar gaat het om een burengeschil waarbij meerdere huurders betrokken waren.

Wat was het geschil?

In deze zaak was er sprake van een burengeschil tussen drie partijen. Dit geschil heeft uiteindelijk geleid tot een vonnis tot ontruiming jegens één van hen.

De drie partijen woonden naast elkaar en huurden alle drie bij dezelfde verhuurder. Buurvrouw 1 woonde samen met haar gezin in de middelste woning. Aan de ene zijde van haar woning woonde (een alleenstaande) buurvrouw 2, en aan de andere zijde van haar woning woonde buurvrouw 3 met haar 10-jarige zoontje.

De verhuurder ontving allereerst klachten van en over buurvrouw 1 en 2. Deze klachten over en weer bestonden uit ruzies, scheldpartijen, geluidsoverlast en pesterijen. Ook vond er op enig moment een mishandeling plaats. Buurvrouw 1 was van mening dat de door haar en haar gezin veroorzaakte overlast de schuld was van buurvrouw 2: zij zou haar en haar gezin hebben uitgelokt. Later stroomden er bij de verhuurder ook klachten binnen afkomstig van buurvrouw 3. De ruzies en pesterijen van buurvrouw 1 en 2 waren zo hoog opgelopen, dat buurvrouw 3 en haar zoontje hun woning niet meer durfden te verlaten.

De verhuurder probeerde de ontstane situatie tussen de drie partijen op te lossen door het voeren van gesprekken en het opstellen van gedragsregels, maar zelfs na een laatste waarschuwing werden deze gedragsregels niet nageleefd en stopte de overlast niet. De verhuurder vorderde ontruiming van de woning jegens buurvrouw 1.

Wat was de uitspraak van de kantonrechter?

De kantonrechter overwoog dat, hoewel het op zekere hoogte te begrijpen is dat buurvrouw 1 en haar gezin reageerden op acties van hun buren en dat niet alleen zij schuldig zijn geweest aan de veroorzaakte overlast, de klachten over buurvrouw 1 en haar gezin ernstig te noemen zijn.

Onder andere het feit dat buurvrouw 3 en haar zoontje hun woning niet meer durfden te verlaten, en doordat uit meerdere geluidsfragmenten bleek dat buurvrouw 1 en haar gezin op intimiderende en agressieve wijze scholden en schreeuwden naar hun buren, achtte de kantonrechter aannemelijk dat buurvrouw 1 en haar gezin structureel ernstige overlast veroorzaakten. De vordering van de verhuurder werd toegewezen.

Wat is een aandachtspunt voor de verhuurder?

Een verhuurder dient het huurgenot van zijn huurders te waarborgen. Indien een huurder overlast veroorzaakt of ondervindt, zal de verhuurder tegen die overlast moeten optreden. Dit kan lastig zijn wanneer meerdere huurders aan de overlastsituatie schuldig (kunnen) zijn, zoals in deze uitspraak. Want welke huurder moet de verhuurder dan aanspreken? In een burenruzie zullen huurders doorgaans naar elkaar wijzen.

Een verhuurder zal een onderzoek moeten instellen naar de klachten. Dit kan bijvoorbeeld door gesprekken te voeren met de huurders en door bij andere buurtbewoners de betrouwbaarheid van de klachten te controleren. De verhuurder kan op die manier een inzicht krijgen in de situatie en kan aan de hand daarvan beoordelen welke maatregelen er getroffen moeten worden.

Van een verhuurder wordt verwacht dat hij actief reageert op klachten van zijn huurders en dat hij voldoende maatregelen treft om de overlastsituatie te beëindigen.

In de volgende blog:

In deze zaak is de vordering tot ontruiming op eigen initiatief van de verhuurder ingesteld. Dit is niet altijd het geval. In de volgende blog bespreken wij een uitspraak waarin een huurder vordert dat de verhuurder in actie komt tegen zijn overlastgevende buren.

Dit artikel is geschreven door Marieke Thijssen en Julia Hermsen.

Vragen?

Ben je verhuurder en heb je vragen over dit onderwerp? Zit je zelf in een dergelijke situatie en weet je niet welke stappen er nu ondernomen kunnen worden? Neem dan contact op met Marieke Thijssen. Voor overige vragen met betrekking tot het huurrecht kan je uiteraard ook bij ons terecht.

Op de hoogte blijven?

Wil je deze blogs standaard ontvangen in je mailbox? Meld je aan voor onze nieuwsbrief Vastgoedzaken om op de hoogte gehouden te worden.