Pachtovereenkomst; anticipeer op toekomstige regelgeving

In de (agrarische) praktijk komt het vaak voor dat niet of nauwelijks wordt onderhandeld over een overeenkomst. In plaats daarvan wordt er voor gekozen gebruik te maken van standaardovereenkomsten. Denk bijvoorbeeld aan de standaardpachtovereenkomst van RVO. In deze blog ga ik dieper in op de mogelijke risico’s wanneer afspraken onvoldoende duidelijk zijn opgenomen in de overeenkomst.

Bij de uitleg van een pachtovereenkomst wordt, zoals in het contractenrecht vaker het geval is, de Haviltex-formule regelmatig gehanteerd. Dit houdt in  dat bij het bespreken van een overeengekomen afspraak wordt gekeken naar wat zij onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan een bepaling mochten toekennen. Maar ook wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij een geschil over de uitleg van een bepaling uit zo’n standaardovereenkomst, kan de vraag spelen of partijen überhaupt een bedoeling hadden bij het opnemen van de overeenkomst. Dit was ook het geval in het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 19 september 2023.

Tussen partijen bestond een pachtovereenkomst uit 1977, gebaseerd op een model-contract van de grondkamer Gelderland. Na ontbinding van de pachtovereenkomst vordert de stichting (verpachter) betaling van 50% van de waterschapslasten van de pachter. Pachter bestrijdt dat hij die verschuldigd is en verwijst naar artikel 13 van de pachtovereenkomst. Hierin staat de volgende bepaling:

De stichting voert aan dat artikel 13 moet worden gelezen in het licht van de destijds geldende Pachtwet. Volgens de Pachtwet was doorberekening van publiekrechtelijke lasten door de verpachter aan de pachter expliciet verboden. De stichting betoogt dat vandaag de dag het kunnen doorberekenen van waterschapslasten in artikel 22 van het Pachtprijzenbesluit 2007 is opgenomen. En dat partijen nooit de bedoeling hebben gehad dit uit te sluiten.

Het hof gaat mee in het betoog van de stichting. Daarbij neemt het hof aan dat er bij de totstandkoming van de pachtovereenkomst (op dit punt) geen onderhandelingen zijn geweest. Bij het sluiten van de pachtovereenkomst is met artikel 13 dus nooit beoogd om ook toekomstige regelingen uit te sluiten, waarin doorberekening wel mogelijk is.

Het hof overweegt dat als geen onderhandelingen zijn geweest op dit punt, wordt verondersteld dat partijen door het opnemen van dergelijke bedingen hebben willen aansluiten bij (de strekking van) de Pachtwet. Het hof overweegt daarop dat de pachter moet stellen (en zo nodig bewijzen) dat partijen bij de totstandkoming van de pachtovereenkomst met artikel 13 hebben beoogd doorberekening van de waterschapslasten uit te sluiten. Ook als in toekomstig regelgeving wél de mogelijkheid tot doorberekenen zou bestaan. Het hof verwijst hierbij naar de arresten van 13 oktober 2009 en 9 november 2010.

De pachter slaagt niet in zijn bewijsopdracht. Onder andere vanwege het feit dat de vorige pachter jarenlang wél de helft van de waterschapsbelasting betaalde.

Hoewel het aanlokkelijk kan zijn een standaardovereenkomst te gebruiken, kan dat in de toekomst tot onaangename verassingen leiden. Bijvoorbeeld bij een wijziging van de wetgeving. Dit blijkt  uit het bovenstaande arrest. Mijn advies is om voorafgaand aan het sluiten van de pachtovereenkomst jouw (juridische) positie en de mogelijke risico’s van een (concept-)pachtovereenkomst goed in kaart te brengen.