Pachtovereenkomst beëindigen vanwege een bestemmingswijziging

Wij zien in de praktijk regelmatig de wens terugkomen om woningbouw te realiseren op percelen met een agrarische bestemming. Dat is mogelijk door een planologische maatregel, zoals wijziging van het bestemmingsplan. Maar wat als de percelen verpacht zijn? Zijn er dan beëindigingsmogelijkheden? José Jochemsen-Vernooij en Stan Wannet werken het voor je uit in deze blog.

Indien de verpachter het verpachte (gedeeltelijk) wil bestemmen voor doeleinden die geen betrekking hebben op de landbouw, kan zij ontbinding van de pachtovereenkomst vorderen bij de rechter. Daarvoor gelden op grond van de wet (artikel 7:377 lid 1 BW) en de rechtspraak de volgende eisen:

Als voldaan is aan deze vereisten, ontbindt de rechter op verzoek de pachtovereenkomst. Er bestaat géén ruimte voor een belangenafweging door de rechter gelet op het verplichte karakter van artikel 7:377 BW. De wet zegt namelijk uitdrukkelijk dat de rechter de overeenkomst ‘ontbindt’ en laat geen afwegingsruimte over. Dit volgt ook nadrukkelijk uit de rechtspraak.

Het eerste vereiste (‘overeenstemming met het algemeen belang’) is vervuld als de nieuwe (niet-agrarische) bestemming in overeenstemming is met een onherroepelijk bestemmingsplan. Daarbij is bepalend hoe de nieuwe bestemming is gedefinieerd in het bestemmingsplan. De enkele naamgeving van de bestemming is niet bepalend.

Als nog géén sprake is van een onherroepelijk bestemmingsplan, is het aan de rechter om te beoordelen of de voorgenomen nieuwe bestemming in overeenstemming is met het algemeen belang.

Het tijdstip van ontbinding zal worden vastgesteld op de dag waarop de verpachter over het gepachte wenst te beschikken. Daarvoor is niet van belang of al duidelijkheid bestaat over de hoogte van de schadeloosstelling. Uit artikel 7:377 BW volgt immers niet dat hoogte van de schadeloosstelling gelijktijdig moet worden vastgesteld met het tijdstip van ontbinding van de pachtovereenkomst. Ook dit volgt uit de rechtspraak.

Naast een ontbindingsgrond is een bestemmingswijziging ook een opzeggingsgrond. Dit volgt uit artikel 7:370 lid 1 sub e BW. Bij deze opzegging moeten de wettelijke opzeggingsvereisten voor pacht in acht worden genomen. Zo geldt voor een reguliere pachtovereenkomst onder meer dat alleen tegen het einde van de lopende pachttermijn kan worden opgezegd. Dit kan echter alleen met inachtneming van een opzegtermijn van minstens één jaar (artikel 7:367 BW). Bij ontbinding is dit niet aan de orde. Over opzegging en ontbinding en de verschillende daartussen lees je meer in onze eerdere blog daarover.

Waarom zou je bij een bestemmingswijziging kiezen voor opzegging van een reguliere pachtovereenkomst – wat alleen mogelijk is tegen het einde van de lopende pachttermijn – terwijl ontbinding op ieder moment mogelijk is?

Ten eerste is het mogelijk dat de gang naar de rechter niet aan de orde is bij een opzegging. Als de pachter zich niet binnen zes weken verzet tegen de opzegging, komt de rechter niet te pas aan de opzegging (artikel 7:369 BW). Als de pachter zich wel verzet, dan zal de verpachter op basis van de in de opzegging vermelde gronden via de rechter de pachtovereenkomst laten eindigen.

Ten tweede volgt uit de wet niet dat schadeloosstelling aan de orde is bij opzegging. Hier gaan wij bij bespreking van de schadeloosstelling nader op in.

In de praktijk kiest de verpachter bij een bestemmingswijziging meestal voor ontbinding. In dat geval hoeft de lopende pachttermijn namelijk niet volledig ‘uitgezeten’ te worden. Bij een geliberaliseerde pachtovereenkomst is het denkbaar dat partijen een bestemmingswijziging als grond voor tussentijdse opzegging hebben vastgelegd in de pachtovereenkomst. In dat geval is opzegging vaak aantrekkelijker, omdat de gang naar de rechter niet nodig is.

Als de rechter de pachtovereenkomst ontbindt op grond van artikel 7:377 lid 1 BW is een schadeloosstelling aan de orde. Deze ziet op de periode waarin van de pachter – de ontbinding weggedacht – nog op het gepachte had kunnen blijven (artikel 7:377 lid 3 BW). In dit kader wordt rekening gehouden met de mogelijkheid van verlenging van de pachtovereenkomst. Daarbij slaat  de rechter géén acht op het voornemen van de verpachter om het verpachte te bestemmen voor niet-agrarische doeleinden (artikel 7:377 lid 4 BW).

Voor schadeloosstelling komt slechts de schade in aanmerking die de pachter lijdt door beëindiging van het gebruik. Het is ook mogelijk dat de pachter géén aanspraak kan maken op schadeloosstelling. Bijvoorbeeld als de pachter al eerder schadeloos is gesteld of als de pachter uitdrukkelijk te kennen heeft gegeven dat hij geen beroep op schadeloosstelling wil doen.

Anders dan bij ontbinding, voorziet de wet bij opzegging niet (met zoveel woorden) in schadeloosstelling van de pachter. Onder de oude Pachtwet was aan de opzegging vanwege een bestemmingswijziging wel een verplichting tot schadeloosstelling gekoppeld. In titel 7.5 BW ontbreekt een dergelijke bepaling.  

Alles wijst er echter op dat dit een onbedoelde weglating van de wetgever is. Er bestaan namelijk andere wettelijke bepalingen (artikel 7:377 lid 4 BW en artikel 7:387 lid 1 BW) die alleen binnen een stelsel passen waarin schadeloosstelling plaatsvindt bij opzegging van de pachtovereenkomst op grond van artikel 7:370 lid 1 sub e BW. Het is goed verdedigbaar dat schadeloosstelling ook bij opzegging aan de orde is.

Er zijn dus mogelijkheden voor beëindiging van een pachtovereenkomst vanwege een bestemmingswijziging. Deze bestemmingswijziging moet in het algemeen belang zijn. Let wel op dat de pachter dan in principe recht heeft op een schadeloosstelling.

Heb je vragen beëindiging van een pachtovereenkomst wegens een (voorgenomen) bestemmingswijziging? Of ben je verwikkeld in een ontbindingsprocedure bij de pachtkamer en wens je juridische bijstand? Dan kun je terecht bij José Jochemsen-Vernooij of Stan Wannet.