Pachtovereenkomst en de uitleg via Haviltex

In de uitspraak van 1 december 2023 (ECLI:NL:RBROT:2023:11605) overwoog de pachtkamer van de Rechtbank Rotterdam dat een pachtovereenkomst niet zomaar beëindigd mag worden voor het realiseren van een natuurdoelstelling, als deze doelstelling onvoldoende haalbaar is. Een verpachter moet met voldoende feitelijke onderbouwing aannemelijk maken dat het natuurbelang daadwerkelijk gediend is met het beëindigen van het agrarisch gebruik.

Staatsbosbeheer (verpachter) en de landbouwer (pachter) hebben een pachtovereenkomst voor een aantal percelen binnen het Natura 2000-gebied ‘De Biesbosch’. Totaal is het gepachte ruim 51 hectare groot. Staatsbosbeheer wil op het gepachte glanshaverhooiland realiseren. Een en ander in lijn met het Natura 2000-beheerplan van De Biesbosch.

Staatsbosbeheer laat bodemonderzoek doen naar de ontwikkelmogelijkheden van glanshaverhooilanden op het gepachte. Uit dit onderzoek volgt dat voor ongeveer de helft van het gepachte de ontwikkelkansen laag tot zeer laag zijn. Toch wil Staatsbosbeheer het glanshaverhooiland realiseren op het gepachte. Reden om aan de landbouwer voor te stellen de pachtovereenkomst ingrijpend te wijzigen. Hiermee wordt het agrarisch gebruik aanzienlijk beperkt en kan het glanshaverhooiland worden ontwikkeld.

De landbouwer gaat niet akkoord met de wijzigingen. Hierop vordert Staatsbosbeheer beëindiging van de pachtovereenkomst en het tijdstip van de ontruiming vast te stellen of, als dit niet wordt toegewezen, ontbinding van de pachtovereenkomst.

Staatsbosbeheer beroept zich allereerst op de specifieke beëindigingsgrond voor reservaatpachtovereenkomsten. Hiervoor moet eerst vast komen te staan dat sprake is van reservaatpacht. In dat geval moet worden voldaan aan de volgende vereisten:

De pachtkamer overweegt dat aan de eerste twee vereisten is voldaan. Het gepachte ligt immers binnen De Biesbosch en Staatsbosbeheer is een publiekrechtelijk rechtspersoon. De pachtovereenkomst bevatte echter geen buitensporige verplichtingen.

De pachtkamer overweegt dat de door Staatsbosbeheer aangehaalde artikelen geregeld voorkomen in reguliere pachtovereenkomsten en niet zijn aan te merken als buitensporige verplichtingen. Daarnaast bevatte de pachtovereenkomst op dit punt geen vergoeding voor de landbouwer. De pachtkamer concludeert daarmee dat er geen sprake is van reservaatpacht.

De rechter kan een vordering tot opzegging van de pachtovereenkomst slechts toewijzen als de belangen van de verpachter bij beëindiging van de overeenkomst zwaarder wegen dan die van de pachter bij verlenging van de overeenkomst

De pachtkamer overweegt dat het belang van de landbouwer zit in een sluitende bedrijfsvoering en daarmee het maatschappelijk bestaan van hem en zijn gezin. Bij beëindiging van de pachtovereenkomst is de landbouwer immers niet meer in staat zijn runderen acht maanden van het jaar te beweiden, waardoor hij het vlees niet meer onder het keurmerk ‘Beter Leven’ kan verkopen. Hierdoor zal de landbouwer een lagere prijs per kilo vlees ontvangen.

Het belang van Staatsbosbeheer zit in het realiseren van glanshaverhooiland ter plaatse van het gepachte. Dit, in overeenstemming met de doelen uit het Natura 2000-beheerplan. Hoewel dit een zwaarwegend belang is, kan de vordering niet slagen. De pachtkamer overweegt dat uit het bodemonderzoek blijkt dat voor een aanzienlijk deel van het gepachte de kansen op een goede ontwikkeling van glanshaverhooiland klein zijn. Aangezien daarmee de haalbaarheid van de doelstelling van Staatsbosbeheer onvoldoende is komen vast te staan, weegt het belang van de landbouwer zwaarder.

De rechter kan een vordering tot opzegging van de pachtovereenkomst ook toewijzen als blijkt dat de pachter niet heeft ingestemd met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe pachtovereenkomst. De pachtkamer komt redelijk eenvoudig tot een afwijzing van deze grond. Aangezien voor een groot gedeelte van het gepachte geldt dat de kans klein is dat het glanshaverhooiland tot een volle ontwikkeling komt, zodat het voorstel tot herziening van de pachtovereenkomst niet als redelijk kan worden gekwalificeerd. Ook deze vordering slaagt niet.

De vordering tot ontbinding van de pachtovereenkomst vanwege een wijziging in de bestemming kan volgens de pachtkamer om dezelfde reden niet worden toegewezen. De verwezenlijking van de bestemming moet voldoende concreet en uitvoerbaar zijn. Nu is vastgesteld dat voor een aanzienlijk gedeelte van het gepachte de kans klein is dat het glanshaverhooiveld tot volle ontwikkeling komt, kan de vordering tot ontbinding niet worden toegewezen.

In de uitspraak komt naar voren hoe de uitvoerbaarheid van het belang van een verpachter in de weg kan staan bij het beëindigen van pachtovereenkomsten. Als de verpachter onvoldoende aannemelijk maakt dat zijn belang kan worden verwezenlijkt, zal de rechter een vordering tot beëindiging of ontbinding van de pachtovereenkomst niet zomaar toewijzen.