Runnen van een zorgboerderij: is er sprake van een pachtovereenkomst?

De landbouw is volop in beweging, waarbij de steeds meer vormen van gebruik van boerderijen komen. Denk daarbij onder meer aan kinderdagverblijven op boerderijen, maar ook een zorgboerderij. Of er dan sprake is van huur of pacht is per geval verschillend. En daarmee dus ook de positie van de gebruiker. Bij huur gelden niet de vergaande beschermingsbepalingen die bij (reguliere) pacht wel aan de orde zijn. In deze blog geven José Jochemsen-Vernooij en Stan Wannet meer duidelijkheid over de elementen die daarbij een grote rol spelen.

Er is sprake van een pachtovereenkomst indien voldaan is aan de volgende vereisten (artikel 7:311 BW):

Voor de kwalificatie van de overeenkomst is niet van belang of partijen daadwerkelijk de bedoeling hadden een pachtovereenkomst te sluiten. Het gaat erom of de overeengekomen rechten en verplichtingen aan de wettelijke omschrijving van pacht voldoen. Deze vraag moet worden onderscheiden van de vraag welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Die moeten namelijk worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Oftewel dat bij de uitleg van een overeenkomst niet alleen naar de letterlijke bewoordingen van de overeenkomst moet worden gekeken, maar ook naar de betekenis die de partijen aan de tekst gaven. Én wat partijen over en weer van elkaar mochten verwachten.

De rechter stelt eerst met behulp van de Haviltex-maatstaf vast welke wederzijdse rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Daarna wordt beoordeeld of de overeenkomst kenmerken heeft van de pachtovereenkomst. Deze wijze volgt uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad.

Het belangrijkste discussiepunt ziet vrijwel altijd op de bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte. Dit was ook het geval in de uitspraak die wij later in deze blog als voorbeeld bespreken.

In artikel 7:312 BW is uitgewerkt wat wordt verstaan onder landbouw (voor zover bedrijfsmatig uitgeoefend), namelijk onder meer akkerbouw en veehouderij.

Van bedrijfsmatige exploitatie is géén sprake als bijvoorbeeld grasland ter beschikking wordt gesteld voor de hobby. Een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte vereist in ieder geval dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door uitoefening van de landbouw.

Het voorgaande biedt de rechter weinig houvast bij de beoordeling of sprake is van bedrijfsmatige exploitatie. In de rechtspraak (Boetzelaer/Weenink-arrest) zijn in dit kader gezichtspunten ontwikkeld, op basis waarvan de rechter beoordeelt of sprake is van bedrijfsmatige landbouw. Deze gezichtspunten zijn:

De rechter beschouwt deze gezichtspunten in onderlinge samenhang en neemt daarbij alle relevante overige omstandigheden van het geval mee in zijn beoordeling.

Bij de beoordeling van het bedrijfsmatig gebruik is de manier waarop partijen in de praktijk uitvoering geven aan die afspraken ook relevant. Daarnaast is ook de wijze waarop de (vermeende) agrarische onderneming is geëxploiteerd belangrijk om in kaart te brengen.

Het ging in deze uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland over een partij die aan een gebruiker varkens-, kippen, paardenstallen op een landgoed in gebruik heeft verstrekt. De gebruiker exploiteert daar een zorgboerderij, maar ook een boerderijwinkel. Daarnaast is er een kantine op het landgoed.

Partijen zijn het niet eens over de omvang van het overeengekomen gebruik van de gronden en opstallen. De rechter beantwoordt eerst de vraag of wel sprake is van een pachtovereenkomst. De pachtkamer buigt zich hierover.

De pachtkamer stelt vast dat het de bedoeling van partijen is geweest dat door de gebruiker op het landgoed een onderneming wordt geëxploiteerd die een zorgverlenend karakter zou krijgen. De onderneming zou niet primair gericht zijn op de uitoefening van de landbouw, maar op de verlening van zorg. Hierbij zou arbeidsmatige- of dagbestedingsactiviteiten centraal staan. De agrarische activiteiten zijn (slechts) een middel om dit doel te bereiken. De activiteiten die in de boerderijwinkel, stallen, kantine en bijbehorende volkstuin worden verricht, staan in direct verband met de zorgactiviteiten.

Daarnaast stelt de pachtkamer vast dat de met agrarische activiteiten behaalde omzet veel lager is dan de zorggerelateerde omzet. Het telen van gewassen en het houden van vee vindt primair plaats voor de zorg en niet voor het genereren van winst.

Conclusie is dat de agrarische activiteiten dusdanig beperkt zijn en zowel feitelijk als qua gerealiseerde omzet ondergeschikt zijn aan de zorgverlenende activiteiten. Hierdoor is geen sprake van een complex van economische activiteiten gericht op winst door de uitoefening van landbouw. En dus is pachtkamer van oordeel dat geen sprake is van een pachtovereenkomst.

Voor de kwalificatie van de pachtovereenkomst is van belang dat aan alle wettelijke vereisten van een pachtovereenkomst is voldaan. In de praktijk wordt regelmatig gediscussieerd over de bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte. Bij de exploitatie van een zorgboerderij is de verhouding tussen de verschillende activiteiten relevant. Met name gelet op het mogelijke ondergeschikte karakter van de agrarische activiteiten. In het geval waarin bijvoorbeeld meer winst wordt behaald met agrarische activiteiten dan met zorgactiviteiten, had de conclusie ook anders kunnen zijn. De feiten en omstandigheden blijven altijd van groot belang.

Heb je vragen over pacht, de pachtovereenkomst of wanneer sprake is van bedrijfsmatig gebruik? Neem in dat geval contact op met José Jochemsen-Vernooij of Stan Wannet.