Speculeren met landbouwgrond: afspraak is afspraak?

Ze zijn steeds vaker in het nieuws. Grondhandelaren die landbouwgrond aanbieden met de belofte van gouden bergen. De werkwijze is veelal hetzelfde: grondhandelaren kopen voor weinig geld grote percelen landbouwgrond, om die vervolgens snel daarna versnipperd voor veel hogere bedragen door te verkopen aan particuliere beleggers. De (veelal agressieve) verkooptechnieken van de grondhandelaren leiden ertoe dat beleggers enorme sommen geld investeren in relatief goedkope landbouwgrond. Daarbij hebben de beleggers de hoop dat de grond ooit een andere bestemming krijgt. Dat wordt grondspeculatie genoemd.

Als de grond een andere bestemming krijgt, zoals wonen of bedrijventerrein, schiet de grondprijs omhoog en stijgt de waarde van de grond. Met flink rendement op de investering tot gevolg. Althans, dat is de droom. Uit de rechtspraak volgt namelijk dat steeds meer beleggers zich misleid voelen. Dat roept de vraag op wat er precies aan de hand is en waar je op moet letten. Dat bespreek ik hierna aan de hand van een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland.

In de Noord-Hollandse kwestie verkoopt een grondhandelaar in korte tijd voor veel geld landbouwgrond aan een particuliere koper. Eerst wordt voor € 175.000 aan grond verkocht. Dezelfde dag wordt voor nog eens € 161.000 aan grond verkocht en enige tijd later telt de koper nog eens € 357.000 neer voor nog meer landbouwgrond. Slechts enkele dagen daarna stuurt de koper een e-mail naar de grondhandelaar met de mededeling dat hij zich misleid voelt. Daarop bezoekt de grondhandelaar de koper thuis, om vervolgens voor nóg eens € 99.000 aan landbouwgrond te verkopen. Alles bij elkaar heeft de koper in korte tijd voor bijna acht ton aan landbouwgrond gekocht in de hoop dat de grond in de toekomst meer waard wordt.

Niet lang daarna stuurt de koper een e-mail naar de grondhandelaar waarin hij aangeeft problemen te hebben met de betaling. Hij heeft daarnaast het gevoel te zijn misleid. De koper wil de koop ontbinden omdat hij er zich niet goed bij voelt. Daarop neemt de grondhandelaar contact op met de koper, met als resultaat dat de koopovereenkomsten in stand blijven, maar dat één van de percelen een jaar later wordt afgenomen. Vervolgens neemt de koper nogmaals telefonisch contact op met de grondhandelaar. Hij geeft aan dat de koop van de grond hem nog steeds niet lekker zit. Ook daarna volgt een gesprek. Uiteindelijk stemt de grondhandelaar ermee in om de koopovereenkomst voor één perceel grond te ontbinden als de koper de andere percelen grond op korte termijn afneemt.

In aanloop naar de overdracht van de landbouwgrond ontvangt de koper de nodige ‘disclaimers’ van de notaris. De notaris geeft aan dat de grond onderdeel uitmaakt van een serie kortopvolgende overdrachten, waarbij steeds een veel hogere prijs voor de grond wordt betaald. Die prijsstijging valt volgens de notaris niet zomaar te verklaren. Daarnaast geeft de notaris aan dat de koper mogelijk teveel voor de grond betaalt als er geen bestemmingswijziging plaatsvindt. Er is geen enkele garantie voor wijziging van de bestemming, waardoor de grond ‘niet snel liquide kan worden gemaakt’. Sterker nog, het is mogelijk dat de grond in de toekomst in waarde daalt, aldus de notaris.

Ook daarna bericht de koper de grondhandelaar dat hij zich misleid voelt, waarna de advocaat van de grondhandelaar in actie komt. De advocaat eist dat de koper de koopovereenkomsten nakomt. Volgens de grondhandelaar is ‘de gehele gang van zaken rond dit soort speculatieve aankopen’ met de koper besproken, zijn de kansen en risico’s uitgebreid toegelicht en zijn er ‘verificatiegesprekken’ geweest waarin de koper heeft bevestigd dat hij alles begreep. Als de koper niet meewerkt, dreigt de grondhandelaar met een juridische spoedprocedure om nakoming van de koopovereenkomsten af te dwingen. Die procedure wordt kort daarna opgestart. In de tussentijd ontbindt de advocaat van de koper de koopovereenkomsten met de grondhandelaar op grond van dwaling, bedrog en oneerlijke handelspraktijken. Partijen treffen elkaar daarna bij de voorzieningenrechter.

Voordat de voorzieningenrechter specifiek ingaat op de Noord-Hollandse kwestie, is hij in het algemeen kritisch over grondspeculatie met landbouwgrond. De voorzieningenrechter plaatst vraagtekens bij de heersende opvatting dat grondspeculatie met landbouwgrond geen beleggingsproduct is. Daardoor is er geen toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. Daarnaast spreekt de voorzieningenrechter van ‘een geleidelijk aan in toenemende mate omstreden geraakte handel.’ Ook wijst de voorzieningenrechter op de nadelige effecten van het opkopen van landbouwgronden, om die vervolgens in kleine(re) stukken ‘op te knippen’ en weer te verkopen. Dat belemmert gebiedsontwikkeling voor bijvoorbeeld gemeenten en heeft negatieve gevolgen voor de kwaliteit van de kadastrale registratie.

Vervolgens beoordeelt de voorzieningenrechter of de grondhandelaar zich in het geval van de koper heeft bediend van oneerlijke handelspraktijken.

Een handelspraktijk is oneerlijk als informatie wordt verstrekt die feitelijk onjuist is of die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden, al dan niet door de algemene presentatie van de informatie. De voorzieningenrechter oordeelt dat de handelwijze van de grondhandelaar op gespannen voet staat met de wettelijke bepaling dat handelspraktijken niet misleidend mogen zijn. Er wordt volgens de voorzieningenrechter op onjuiste gronden vertrouwen gewekt dat de grond door de jaren heen in waarde stijgt en dat sprake is van een ‘relatief waardevast’ (beleggings)product.

Ook is de informatie van de grondhandelaar dat de gekochte grond vrij verhandelbaar is twijfelachtig te noemen volgens de voorzieningenrechter. In de koopovereenkomst tussen de grondhandelaar en de koper staat namelijk dat de koper de grond na bestemmingswijziging verplicht moet aanbieden aan een door de grondhandelaar aan te wijzen derde partij, terwijl er voor de grondhandelaar verder geen verplichtingen zijn. Als de bestemming van de grond niet wordt gewijzigd, bestaat de vrije verhandelbaarheid volgens de voorzieningenrechter uit de vrijheid om verlies te lijden. De grond is namelijk voor zo’n hoge prijs verkocht, dat rendement zonder bestemmingswijziging er niet in zit. De vrije verhandelbaarheid is dus ‘een lege dop’ volgens de voorzieningenrechter.

De grondhandelaar stelt daar tegenover dat er uitgebreid onderzoek wordt gedaan naar de percelen landbouwgrond die worden aangeboden, maar laat de onderzoeken niet aan de voorzieningenrechter zien. Dat neemt de voorzieningenrechter de grondhandelaar kwalijk. Hij oordeelt dat er geen garantie is dat de bronnen van de grondhandelaar op juiste informatie zijn gebaseerd, niet zijn achterhaald, representatief zijn en een volledig beeld geven van de potentiële waarde van de verkochte grond. Daarbij merkt de voorzieningenrechter op dat de grondhandelaar geen inschatting geeft van de grootte van de kans op een aanvaardbaar rendement. Verder wordt niet vermeld dat de kans op bestemmingswijziging binnen vijftien jaar heel klein is en algemene waarschuwingen ontbreken volledig. Alleen de notaris heeft de koper gewaarschuwd. Ook weegt de voorzieningenrechter mee dat met geen woord wordt ingegaan op onzekere omstandigheden die de kans op rendement verkleinen. Bijvoorbeeld als het gaat over de stikstofproblematiek en de houding van gemeenten.

Verder kent de voorzieningenrechter gewicht toe aan de wijze van totstandkoming van de koop. Hij wijst erop dat de grondhandelaar het initiatief heeft genomen, dat er ten onrechte ‘gouden bergen’ zijn beloofd, dat de belofte dat binnen drie tot tien jaar winst gemaakt zou worden onjuist is en dat bij de fysieke gesprekken met de koper direct koopovereenkomsten op tafel kwamen, terwijl er eerder nog geen brochures waren gestuurd. De koper geeft daarop aan dat hij veel druk heeft ervaren en niet de mogelijkheid heeft gekregen de koopovereenkomsten eerst eens rustig door te lezen. De voorzieningenrechter neemt het de grondhandelaar kwalijk dat er geen rekening is gehouden met de vraag of de koper in staat was de koop voldoende kritisch te bekijken. Hij noemt de grondhandelaar ‘gretig’ en wijst erop dat niet ‘professionele toewijding’, maar ‘hard sell’ de drijfveer van de grondhandelaar is geweest. De grondhandelaar had volgens de voorzieningenrechter moeten nagaan of de koper de transacties echt wilde en had ‘de wens om te scoren in toom moeten houden’. Zeker omdat de grondhandelaar vooral zaken lijkt te doen met ‘goedgelovige en beïnvloedbare kopers’.

Dat leidt ertoe dat de grondeigenaar door de voorzieningenrechter in het ongelijk wordt gesteld. Dergelijke transacties worden volgens de voorzieningenrechter ‘in brede kring onwenselijk geacht’, waardoor kan worden getwijfeld aan de rechtsgeldigheid ervan. De handelwijze van de grondhandelaar moet volgens de voorzieningenrechter worden gezien voor wat het is: ‘een (zeer kostbaar) lot uit de loterij, zonder dat dit er in ronde bewoordingen bij wordt verteld.’

Hoewel de koper door de voorzieningenrechter niet wordt verplicht om de percelen landbouwgrond af te nemen, is de koper waarschijnlijk nog niet van de grondhandelaar af. Het oordeel van de voorzieningenrechter is immers een voorlopig oordeel. De voorzieningenrechter roept partijen op in de zogenoemde bodemprocedure verder te debatteren over de vraag hoe ver de zorgplicht van grondhandelaren bij grondspeculatie reikt. Het is wel duidelijk hoe de voorzieningenrechter daarover denkt, maar het is nog maar de vraag of de rechtbank daar in de bodemprocedure hetzelfde over oordeelt. Wordt dus waarschijnlijk vervolgd.

Het is hoe dan ook raadzaam om voorzichtig te zijn met dergelijke transacties. Of om in termen van de landbouw te spreken: gebruik je gezonde boerenverstand. Als iets te mooi lijkt om waar te zijn, is het dat immers vaak ook. Staar je niet blind of flitsende brochures en/of mooie woorden, neem de tijd om rustig een beslissing te nemen en laat je adviseren door een professional. Aarzel daarom niet om contact met mij op te nemen bij vragen over het aankopen van (agrarisch) vastgoed.