Een stoeterij: wel of geen bedrijfsmatige landbouw?

In een uitspraak van de rechtbank Gelderland van 18 december 2024 staat de uitleg van de gemaakte afspraken en kwalificatievraag van een overeenkomst centraal. Daarbij is beoordeeld of sprake is van pacht of niet.

De eisende partij betoogt dat de gedaagde een stoeterij heeft en dat een stoeterij niet onder een veehouderij in de zin van artikel 7:312 BW valt. Om die reden zou er geen sprake kunnen zijn van een pachtovereenkomst. De pachtkamer beoordeelt in hoeverre de ondernemingsactiviteiten van de stoeterij aan te merken zijn als bedrijfsmatige landbouw. Een van de vereisten voor pacht en de vraag of tussen partijen sprake is van een pachtovereenkomst. De pachtkamer oordeelt dat beslissend is of de dieren of producten die de dieren voortbrengen voor de verkoop bestemd zijn. Nu daar geen sprake van is in dit geval, kwalificeert de overeenkomst niet als een pachtovereenkomst. In deze blog gaan we verder in op deze uitspraak.

Een melkveehouder is eigenaar van een agrarische woning en percelen grasland. Hierop exploiteert hij een melkveehouderij. De melkveehouder had een affectieve relatie met de moeder van gedaagde met wie hij tot haar overlijden in 2021 samenwoonde. De melkveehouder en de moeder van gedaagde exploiteerde samen een stoeterij.

Gedaagde is in 2017 bij de melkveehouder en haar moeder komen wonen. Na enkele jaren komt er een andere woning van de melkveehouder vrij en is gedaagde daar gaan wonen. Hierover sluit gedaagde een mondelinge huurovereenkomst met de melkveehouder.

Na het overlijden van de moeder van gedaagde heeft gedaagde haar baan opgezegd als tandartsassistente. Gedaagde heeft toen van de melkveehouder de handelsnaam van de stoeterij gekocht en een zevental paarden. De melkveehouderij verklaarde zich bereid een aantal stallen ter beschikking te stellen en gedaagde het (mede)gebruik van de aanwezige rijbak en een aantal weilanden te geven tegen een vergoeding.

Vanaf oktober 2021 bracht de melkveehouder maandelijks een bedrag van € 450,00 exclusief btw aan gedaagde in rekening voor “gras op stam en stalling, e.e.a. volgens afspraak”. Dit bedrag kwam boven op de huur voor de woning.

De melkveehouder zegt op een bepaald moment de huurovereenkomst met gedaagde op. Gedaagde verzet zich en meent dat er sprake is van een pachtovereenkomst.

De vraag of er wel of geen sprake is van een pachtovereenkomst wordt voorgelegd aan de pachtkamer. Over de uitleg van de overeenkomst buigt de rechter zich in deze zaak.

Volgens de wet (artikel 7:311 BW) is een pachtovereenkomst, de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw. De pachter verbindt zich hiervoor een tegenprestatie te voldoen. De landbouw moet bedrijfsmatig worden uitgeoefend.

Voordat de rechter de overeenkomst tussen partijen kan kwalificeren, legt de rechter de inhoud van de overeenkomst uit. Welke rechten en plichten hebben partijen richting elkaar? Nadat de inhoud en bedoeling van de overeenkomst is vastgesteld (uitgelegd), beoordeelt de rechter of de overeenkomst aan te merken is als een pachtovereenkomst (kwalificatie).

Uit het arrest van 20 december 2019 van de Hoge Raad volgt dat als de inhoud van een overeenkomst voldoet aan de definitie van pacht (ex artikel 7:311 BW), het aan de rechter is te oordelen of een overeenkomst wordt aangemerkt als een pachtovereenkomst of niet. Dus eerst het uitleggen en dan pas kwalificeren van een overeenkomst. In een eerdere blog kwam dit arrest aan de orde. Terug naar deze uitspraak.

De pachtkamer stelt vast dat gedaagde in 2019 in de woning van de melkveehouder is gaan wonen. De daarvoor mondeling gesloten huurovereenkomst heeft geen enkele relatie met de stoeterij of andere aspecten van het agrarisch bedrijf van de melkveehouder. Op dat moment is dus enkel sprake van een huurovereenkomst voor een woning.

Als gedaagde de stoeterij gaat exploiteren, een aantal stallen ter beschikking krijgt en het (mede)gebruik van de aanwezige rijbak en een aantal weilanden tegen een vergoeding, lijkt er een pachtovereenkomst te ontstaan. Maar is aan alle kernelementen van pacht voldaan om daarvan te kunnen spreken?

Gedaagde licht toe dat zij in de hoofdzaak bezig is met de stoeterij, met het fokken en verkopen van paarden van het ras Schwarzwälder Fuchs. Daarnaast exploiteert zij een pensionstalling, verzorgt zij activiteiten voor pgb-cliënten en geeft zij paardrijlessen.

De pachtkamer concludeert dat het totaal van activiteiten van gedaagde weliswaar een rendabel te achten onderneming oplevert, maar geen onderneming die haar hoofdtaak in de landbouw heeft.

Onder landbouw wordt onder andere verstaan het exploiteren van een veehouderij. Een veehouderij kan zien op paarden, die worden gefokt met het overwegende oogmerk om ze te verhandelen. Het is beslissend of de dieren of producten die de dieren voortbrengen voor de verkoop bestemd zijn.

Daar is in dit geval geen sprake van, oordeelt de pachtkamer doordat de agrarische activiteiten van gedaagde zeer beperkt zijn. Haar inkomsten worden voornamelijk gegenereerd uit bosritten en lesactiviteiten, waardoor de activiteiten die zien op het fokken en verhandelen van paarden hieraan ondergeschikt zijn.

De mondelinge huurovereenkomst tussen partijen wordt dus niet aangemerkt als een pachtovereenkomst.

In de praktijk blijft (wederom) lastig te bepalen of een overeenkomst kwalificeert als een pachtovereenkomst of niet. Een belangrijk element is de landbouw, die bedrijfsmatig wordt beoefend. Dit als hoofdtaak van die onderneming. Winst- en verliescijfers van een onderneming kunnen inzicht geven of de hoofdtaak van de onderneming bedrijfsmatige landbouw betreft.

Heb je vragen over (het opzeggen van) pachtovereenkomsten of bijstand nodig in een dergelijke procedure. Neem dan contact op met onze pachtexperts José Jochemsen-Vernooij en Sjoerd Kniestedt.