Valkuilen voor makelaars: echtscheiding

Als wij als notaris van de makelaar een koopovereenkomst van een woning ontvangen, dan is dat regelmatig met één verkoper.

Niks aan de hand zou je zeggen. Het is heel goed mogelijk dat deze verkoper ongehuwd is, niet geregistreerd is als partner en dat ook nooit is geweest.

Het kan ook zo zijn dat deze verkoper op grond van huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden alleen beschikkingsbevoegd is ten aanzien van de woning en alleen de woning mag verkopen.

Toch zijn er situaties te bedenken die een valkuil kunnen zijn voor de makelaar die de koopovereenkomst heeft opgesteld. Na ondertekening van de koopovereenkomst blijkt dan dat de betreffende verkoper de woning toch niet alleen kan overdragen en dat de ex-partner nodig is voor de overdracht.

Voorbeeld 1

Helaas komt het volgende weleens voor, een voorbeeld uit de praktijk:

Mijn ex-vrouw en ik zijn zes jaar geleden gescheiden en hebben toen een echtscheidingsconvenant getekend. Hier is vastgelegd dat alles aan mij (lees: man) wordt toebedeeld. Ik heb deze woning alleen gekocht. Wij zijn in gemeenschap van goederen getrouwd. Mijn ex-vrouw woont inmiddels ergens anders, ik woon er nog wel. Nu wil ik de woning verkopen en nu zegt u als notaris dat mijn ex-vrouw mee moet werken aan deze verkoop en levering. Ik dacht alles was afgewikkeld omtrent de echtscheiding en de woning staat in het Kadaster toch alleen op mijn naam?

Ex-partner toch nodig voor de overdracht

Een veel gemaakte denkfout is dat men denkt er na het tekenen van het echtscheidingsconvenant te zijn, maar men komt dan van een koude kermis thuis. Bijvoorbeeld omdat de echtscheidingsbemiddelaar of advocaat de mensen onvoldoende heeft gewezen op het feit dat de woning nog wel notarieel moet worden toegedeeld aan een van de ex-partners.

Als dan één van de ex-partners alleen de koopovereenkomst heeft getekend omdat zowel de verkoper als de makelaar dacht dat alleen die persoon eigenaar van de woning was, dan is voor de levering medewerking van de ex-partner noodzakelijk. Stel nu dat deze ex-partner niet wil meewerken aan deze overdracht, of bijvoorbeeld niet meer vindbaar is of al is overleden. Dan kan deze verkoper de woning niet leveren en heb je een probleem met alle gevolgen van dien.

De ex-partner zal ter uitvoering van de koopovereenkomst moeten meewerken aan de levering. Als er niet wordt meegewerkt is het mogelijk voor de ander om zich te wenden tot de rechter. De rechter kan deze persoon machtigen de woning alleen te verkopen. Daarnaast is het mogelijk dat de uitspraak van de rechter in de plaatst treedt van de vereiste handeling van de niet meewerkende ex-partner bij de levering van de woning. Daar komt echter het nodige bij kijken.

Verzoek tot echtscheiding

Een andere valkuil.

Indien er geen echtscheiding heeft plaatsgevonden, maar er in een situatie dat er geen huwelijkse voorwaarden zijn gemaakt wel een verzoek tot echtscheiding aanhangig is gemaakt, dan is voor de levering ook medewerking van de ex-partner noodzakelijk. Of een verzoek tot echtscheiding aanhangig is, moet worden gecontroleerd door een inzage in het huwelijksgoederenregister.

Akte van verdeling

Om na de scheiding volledig eigenaar te worden van een woning is een akte van verdeling nodig, welke door een notaris wordt opgesteld. Het is daarom goed om zo snel mogelijk nadat de echtscheiding rond is, de notaris opdracht te geven voor het opstellen van een akte van verdeling. Zo voorkom je dat je jaren later nog een handtekening nodig hebt van een ex-partner voor de verkoop van de woning of bijvoorbeeld als men een nieuwe hypotheek wil vestigen.

Voorbeeld 2

Mijn voorbeeld ging uit van een verkoper die tijdens zijn huwelijk een woning alleen kocht. Maar stel nu dat de verkoper bij het Kadaster als enig eigenaar staat vermeld voordat er sprake was van een huwelijk of geregistreerd partnerschap. Vele denken dat er na een scheiding niets meer geregeld hoeft te worden. De woning staat immers toch op één naam. Dat is een regelmatig terugkerend misverstand.

Huwelijksregime: wanneer is men gehuwd?

Op dat moment zal gekeken moet worden wanneer men is gehuwd.

Als iemand vóór 1 januari 2018 is getrouwd (of geregistreerd partnerschap is aangegaan) en diegene heeft verder niets bij de notaris geregeld, dan is diegene automatisch in algehele gemeenschap van goederen getrouwd. Alle bezittingen en schulden zijn dan van de partners samen.

In dat geval dan dient men na echtscheiding de woning aan één van de ex-partners toe te delen.

Als iemand ná 1 januari 2018 is getrouwd (of geregistreerd partnerschap is aangegaan), dan is diegene automatisch in beperkte gemeenschap van goederen getrouwd. Al de bezittingen en schulden die tijdens het huwelijk zijn verkregen, zijn van beide partners samen.

In dat geval hoef je na echtscheiding de woning niet meer toe te delen omdat de woning die voor het huwelijk is verkregen al toebehoort aan één van de partners.

Bij twijfel: bel de notaris

Het bovenstaande geeft aan dat je als makelaar altijd goed moet nagaan bij het opstellen van de koopovereenkomst of de verkoper ook daadwerkelijk de woning alleen in eigendom kan overdragen. Het moet namelijk niet zo zijn dat na het tekenen van de koopovereenkomst toch nog de ex-partner nodig is.

Bij twijfel: bel de notaris!

Vragen?

Heb je vragen over de afwikkeling van een echtscheiding met betrekking tot een woning? (Bijvoorbeeld: wie is nu de verkoper en moet de koopovereenkomst tekenen?) Of over een akte van verdeling? Neem dan gerust contact op.