Verwezenlijking bestemmingsplan leidt tot ontbinding huurovereenkomst

Is het mogelijk een huurovereenkomst te ontbinden zodat een geldende bestemming kan worden gerealiseerd? Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden boog zich onlangs over deze vraag. Hoe zat het ook alweer?

Casus

De gemeente heeft de eigendom verworven van een perceel ten behoeve van de aanleg van een bedrijventerrein. Op het perceel staat een voormalig boerderij met bijgebouw. Het bijgebouw wordt verhuurd als woonruimte (hierna ‘het gehuurde’). Op enig moment stelt de gemeente een bestemmingsplan vast waarbij het perceel de bestemming ‘Groen’ krijgt. Ter uitvoering van het bestemmingsplan legt de gemeente in het gebied waarin het perceel is gelegen een ecologische zone aan. In dat kader wordt de voormalig boerderij omgebouwd tot vleermuizenonderkomen. De gemeente wenst de huurovereenkomst te ontbinden, zodat de ecologische zone optimaal kan worden ontwikkeld.

Juridisch kader

De wet regelt dat een huurovereenkomst kan worden ontbonden ten behoeve van de verwezenlijking van een bestemmingsplan (artikel 7:281 BW). Het hof stelt voorop dat de huurovereenkomst op grond van artikel 7:281 BW kan worden ontbonden als (i) iemand die krachtens artikel 7:226 BW verhuurder is geworden (lees: door aankoop van het verhuurde) (ii) een bestemming wil verwezenlijken die krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde ligt.

De ontbinding van de huurovereenkomst is alleen mogelijk als de bestemming het voortgezet gebruik tot bewoning uitsluit en als de gemeente stelt dat zij die bestemming wenst te verwezenlijken. De gemeente mag slechts de huur van een door haar verhuurde woning opzeggen op grond van de wens tot verwezenlijking van een bestemming als de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van die bestemming noopt. Daarbij dient de rechter te toetsen of de gemeente in de omstandigheden van het geval bij afweging van alle betrokken belangen (voor zover die door de huurder zijn aangevoerd) in redelijkheid tot de slotsom heeft kunnen komen dat aan deze voorwaarde is voldaan.

Toepassing op de casus

In deze casus stelt de gemeente dat de woonfunctie van het gehuurde zich niet verdraagt met het bedrijventerrein. Het bedrijventerrein is namelijk ingedeeld in bepaalde zones (gezoneerd) waarbinnen een bepaalde geluidsbelasting is toegestaan. Het hof oordeelt dat de gemeente voldoende heeft onderbouwd dat de aanwezigheid van de woonruimte in de ecologische zone belemmeringen oplevert bij de verdere invulling van het bedrijventerrein. Daarmee leiden ontwikkelingen van ruimtelijke ordening tot ontbinding van de huurovereenkomst, aldus het hof.

De gemeente voert daarnaast aan dat de ontwikkeling van de bestemming ‘Groen’ alleen mogelijk is als de huurovereenkomst wordt ontbonden. De ecologische zone dient namelijk ter compensatie van natuurwaarden die verloren zijn gegaan door de aanleg van het bedrijventerrein. Het hof is het met de gemeente eens dat altijd sprake zal zijn van enige verstoring van de flora en fauna door aanwezigheid van een bewoond bijgebouw. Het hof ontbindt dan ook de huurovereenkomst, zodat de gemeente de bestemming ‘Groen’ kan verwezenlijken.

Conclusie

Een verhuurder kan een beroep doen op ontbinding van de huurovereenkomst, als (i) hij door rechtsopvolging onder bijzondere titel (artikel 7:226 BW) verhuurder is geworden én (ii) de huurovereenkomst de verwezenlijking van het bestemmingsplan belemmert, terwijl de verwezenlijking van het bestemmingsplan noodzakelijk is voor de ontwikkeling van de gemeente.

Mocht je vragen hebben over dit onderwerp? Neem dan gerust contact op.