Wet Bibob bij huur en verhuur van vastgoed

In de strijd tegen ondermijning maken gemeenten steeds vaker gebruik van de Wet Bibob. De Wet Bibob is namelijk een belangrijk instrument om ondermijning tegen te gaan.

Zo kan de Wet Bibob ook worden ingezet bij huur en verhuur van vastgoed. Want vanzelfsprekend wil een gemeente voorkomen dat door hen verhuurd of gehuurd vastgoed wordt gebruikt voor criminele activiteiten.

In deze blog zal ik bespreken wanneer een gemeente de Wet Bibob kan inzetten bij huur en verhuur van vastgoed. Ik beperk me tot de situatie waarin een gemeente zelf vastgoed huurt of verhuurt.

Is het sluiten van een huurovereenkomst een vastgoedtransactie in de zin van de Wet Bibob?

Sinds 1 juli 2013 kan de Wet Bibob worden toegepast op het verrichten van vastgoedtransacties met een ‘rechtspersoon met een overheidstaak’.

Onder een vastgoedtransactie wordt onder meer verstaan: ‘een overeenkomst of een andere rechtshandeling met betrekking tot een onroerende zaak die als doel heeft huur of verhuur’.

Oftewel, de Wet Bibob kan worden toegepast bij huur of verhuur.

Moet de gemeente eerst een eigen onderzoek verrichten?

In essentie draait de Wet Bibob om de vaststelling van de ‘mate van gevaar’ dat de gemeente criminele activiteiten faciliteert.

De mate van gevaar moet de gemeente in eerste instantie zelf vaststellen. Zo kan de gemeente een beeld vormen, door gebruik van bijvoorbeeld internet en social media.

Daarnaast kan de gemeente een zogenoemd Bibob-vragenformulier naar de betreffende huurder/verhuurder sturen. Het is mogelijk dat de huurder of verhuurder weigert om dit formulier volledig in te vullen of valse informatie aanlevert. In dat geval kan een gemeente ervoor kiezen om de onderhandelingen stop te zetten, of om nader onderzoek te doen.

Uiteindelijk kent het het (eigen) onderzoek drie uitkomsten: geen gevaar, een mindere mate van gevaar of een ernstig gevaar. Op basis van deze uitkomsten kiest de gemeente of zij een huurovereenkomst wil aangaan of niet.

Wanneer kan een gemeente het Landelijk Bureau Bibob inschakelen?

Als met het eigen onderzoek bepaalde onduidelijkheden niet kunnen worden weggenomen, kan de gemeente het Landelijk Bureau Bibob (hierna: ‘LBB’) in twee gevallen om advies vragen.

1) Tijdens de onderhandelingsfase

Er kan advies worden gevraagd tijdens de onderhandelingen over de huurovereenkomst.

In de precontractuele fase dient de gemeente tijdig en uitdrukkelijk de mogelijkheid voor te behouden om een Bibob-onderzoek te doen. De huurovereenkomst komt dan niet tot stand, totdat het onderzoek is afgerond. Of de huurovereenkomst daarna tot stand komt, is afhankelijk van de afspraken die de gemeente daarover maakt.

De gemeente doet er daarbij goed aan om vast te leggen dat onderhandelingen over de huurovereenkomst alleen worden voortgezet, als uit het Bibob-onderzoek volgt dat er geen gevaar is.

2) Als zij een voorwaarde heeft bedongen

Als de gemeente de uitkomst van het Bibob-onderzoek niet af kan of wil wachten, dan kan het onderzoek ook worden gedaan nadat de huurovereenkomst is ingegaan.

De gemeente dient de huurovereenkomst dan wel voorwaardelijk aan te gaan. Doet zij dit niet, dan kan de gemeente aan de uitkomst van het onderzoek geen gevolgen verbinden voor de huurovereenkomst.

Een opschortende voorwaarde geniet de voorkeur bij een voorwaardelijke huurovereenkomst. Dit omdat een ontbindende voorwaarde in een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte of 290-bedrijfsruimte in de literatuur in strijd wordt geacht met de opzegregeling.

Zo wordt de opschortende voorwaarde dat de huurovereenkomst alleen ingaat als uit het onderzoek blijkt dat er geen gevaar is. Daarnaast doet de gemeente er goed aan om op te nemen dat de gevolgen, van het niet in vervulling gaan van de voorwaarde, geheel voor rekening van de huurder/verhuurder zijn.

Is het LBB-advies bindend?

Het LBB-advies is niet bindend.

De gemeente kan het advies betrekken bij haar besluit om een huurovereenkomst aan te gaan, maar dit hoeft dus niet.

Conclusie en tips

De Wet Bibob kan ingezet worden bij huur en verhuur, waarbij communicatie het sleutelwoord is.

De gemeente dient zich tijdens de onderhandelingsfase tijdig en uitdrukkelijk de mogelijkheid voort te behouden om een Bibob-onderzoek te (laten) doen. Ook dient zij goed vast te leggen dat zij de onderhandelingen over de huurovereenkomst alleen voortzet als uit het Bibob-onderzoek volgt dat er geen gevaar is.

Als de gemeente de uitkomst van het Bibob-onderzoek niet kan of wil wachten, dan zal zij in de huurovereenkomst een opschortende voorwaarde moeten opnemen. In deze opschortende voorwaarden moet staan dat de huurovereenkomst alleen ingaat als uit het Bibob-onderzoek blijkt dat er geen gevaar is. En bovendien dat de gevolgen van het niet in vervulling gaan van de opschortende voorwaarde voor rekening van de huurder/verhuurder zijn.

Vragen?

Wil je meer informatie over de Wet Bibob of andere screeningsmogelijkheden bij vastgoedtransacties? Neem dan gerust vrijblijvend contact met Anne van Wijk-Driessen op.