De Wet nationaal opkoopverbod

De overheid probeert de woningmarkt op allerlei manieren te reguleren. Eerder verschenen al blogs in onze reeks over krapte op de woningmarkt over de zelfbewoningsplicht en de opkoopbescherming.

De opkoopbescherming is nog geen jaar ingevoerd of er ligt alweer een nieuw wetsvoorstel, namelijk de Wet nationaal opkoopverbod. Wat houdt deze wet in? En wat zijn de gevolgen van invoering ervan voor jou als gemeente, woningeigenaar of koper? Stan Wannet en José Jochemsen-Vernooij leggen uit welke veranderingen op de woningmarkt het wetsvoorstel met zich meebrengt.

Allereerst benadrukken wij dat de Wet nationaal opkoopverbod nu nog de status heeft van een wetsvoorstel. Dat betekent dat nog niet vaststaat dat de wet ook daadwerkelijk wordt ingevoerd. Gelet op de grote impact van deze wet op de woningmarkt en de actualiteit, informeren wij je alvast graag over de gevolgen van eventuele invoering van de wet.

Het wetsvoorstel sluit aan bij de gedachte achter de zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming. Namelijk garanderen dat woningen door de doelgroep worden gebruikt voor bewoning. Daarom wordt de opkoop en vervolgens ongereguleerde verhuur van woningen tegengegaan.

De afgelopen tien jaar zijn naar schatting 112.000 woningen opgekocht door beleggers voor de verhuur (de zogeheten buy-to-let praktijk). Daarnaast is het ook problematisch dat veel woningbezitters een oude woning aanhouden voor de verhuur terwijl zij zelf zijn verhuisd naar een nieuwe koopwoning (zogeheten keep-to-let praktijk).

Het wetsvoorstel heeft als belangrijkste doel het stoppen van de opdrijving van huur- en verkoopprijzen door beleggers. Door invoering van het wetsvoorstel zou het voor starters eenvoudiger worden om een betaalbare koopwoning te vinden.

In beginsel geldt deze wet voor vijf jaar, waarbij tussentijds een evaluatie volgt. Dit, om te onderzoeken of het voortzetten van de maatregelen ook na die periode nog noodzakelijk is.

Invoering van de Wet nationaal opkoopverbod leidt (net zoals bij de opkoopbescherming) tot een wijziging van de Huisvestigingswet 2014.

De kernbepaling wordt dan het nieuwe artikel 41 lid 1 Huisvestgingswet 2014:

‘Het is verboden om een woonruimte te verhuren zonder ontheffing van het college van burgemeester en wethouders.’

Dit verbod geldt voor alle woningen in Nederland die zes maanden voor inwerkingtreding van de wet in onverhuurde staat zijn. De wetgever wil daarmee te voorkomen dat beleggers kort voor de inwerkingtreding van de wet nog extra woonruimte opkopen of woonruimte snel nog omvormen tot huurwoning.

Alle woningen die al langer dan zes maanden verhuurd zijn op het moment van inwerkingtreding van de wet, vallen niet onder het verbod. Het verbod geldt ook niet voor woningen die zijn verbonden aan een bedrijfs-, kantoor- of winkelpand. Daarnaast is het verbod ook niet van toepassing op woningen die eigendom zijn van de overheid, woningcorporaties en wooncoöperaties (voorgestelde artikel 41 lid 2 Huisvestigingswet 2014).

Als de het opkoopverbod voor een woning geldt, betekent dit dat verhuur alleen toegestaan is als de betreffende gemeente de woningeigenaar daarvoor een ontheffing verleent. Gemeenten kunnen dit soort ontheffingen slechts in beperkte hoeveelheid beschikbaar stellen voor van tevoren vastgestelde gebieden. De gemeente moet per gebied onderbouwen dat verlening van de ontheffing noodzakelijk is voor:

Het voorgaande volgt uit het voorgestelde artikel 42 Huisvestingswet 2014. Over de invulling van deze criteria schreven wij al in het kader van de opkoopbescherming.

In feite keert invoering van de Wet nationaal opkoopverbod het proces van de inmiddels welbekende zelfbewoningsplicht precies om.

Op dit moment moeten gemeenten aantonen waarom het nodig is in een bepaald gebied de private opkoop van woningen voor de verhuur tegen te houden. Als zij dit niet goed kunnen motiveren en onderbouwen met objectieve gegevens, is voor een zelfbewoningsplicht geen plaats.

Onder de Wet nationaal opkoopverbod is het verbod juist het uitgangspunt. Dan zullen gemeente moeten aantonen waarom omvorming van koopwoningen tot huurwoningen nodig is (in het kader van verlening van de ontheffing). Een grote verandering dus.

In de toelichting op het wetsvoorstel zijn verschillende nadelen van de zelfbewoningsplicht opgesomd. Waaronder het feit dat de zelfbewoningsplicht niets doet tegen de keep-to-let praktijk en het bestaan van grote verschillen tussen gemeenten. De Wet nationaal opkoopverbod zou deze nadelen opheffen.

Van belang is wel dat alle woningeigenaren een gelijke kans moeten hebben om een ontheffing te verkrijgen. Daarom moeten gemeenten bij het openstellen van de aanvraag voor een ontheffing duidelijk aangegeven hoe de ontheffingen worden verdeeld als er meer aanvragen dan ontheffingen zijn.

Relevant is dat een verleende ontheffing gekoppeld is aan een woning. Als de woningeigenaar de woning verkoopt nadat een ontheffing is verleend, blijft de ontheffing dus gelden.

Een andere vraag is of de Wet nationaal opkoopverbod tijdelijke verhuur nog wel toestaat. Bijvoorbeeld als je als particulier in een woning woont, maar deze vanwege een verblijf in het buitenland tijdelijk wil verhuren aan een derde. Ook hiervoor is onder de Wet nationaal opkoopverbod een ontheffing nodig (voorgestelde artikel 42 lid 3 Huisvestingswet 2014). Deze ontheffing kan voor een maximumperiode worden verleend worden als sprake is van:

Voor de eerste drie genoemde ontheffingsgrondslagen geldt dat de woningeigenaar de tijdelijk te verhuren woning minstens één jaar in eigendom heeft. Belangrijk is dat gemeenten hieraan niet zelf algemene ontheffingsgronden mogen toevoegen. Het is na invoering van de Wet nationaal opkoopverbod niet meer toegestaan dat een gemeente bijvoorbeeld woningen van boven de € 500.000,00 zonder toelichting uitzondert van het verbod.

Ten slotte merken wij op dat Wet nationaal opkoopverbod een hardheidsclausule bevat (voorgestelde artikel 47 Huisvestingswet 2014). Deze houdt in dat afwijken van de wettelijke regeling mogelijk is als sprake is van schrijnende of bijzondere situaties. De gemeenteraad moet dan wel in de huisvestigingsverordening benoemen dat het college van burgemeester en wethouders die bevoegdheid heeft.

Daarnaast kun je als aanvrager van een ontheffing of als (belanghebbende) via de gebruikelijke route bezwaar maken tegen een besluit van de gemeente om al dan niet een ontheffing te verlenen.

Vragen over de Wet nationaal opkoopverbod? Of over de zelfbewoningsplicht en de opkoopbescherming? Neem dan contact op met José Jochemsen-Vernooij of Stan Wannet.