Zwaaikom en businesspark geen complex en waarde vrijkomende bodembestanddelen

In de uitspraak van 4 december 2019 (ECLI:NL:RBOVE:2019:4952) heeft de rechtbank Overijssel een oordeel gegeven over de vraag hoe in een onteigeningskwestie de meerwaarde wegens vrijkomende bodembestanddelen wordt bepaald.

Het ging hier om een onteigening ten behoeve van een zwaaikom in het Twentekanaal. Daarnaast heeft de rechtbank geoordeeld dat de onteigende gronden geen deel uitmaken van enig complex.

Gedaagde is van mening dat tussen de zwaaikom en het XL Businesspark aan de overzijde van het kanaal een bijzondere relatie bestaat. Op basis van deze bijzondere relatie moet de onteigende grond hoger gewaardeerd worden dan als agrarische grond. Dit vanwege het belang van de zwaaikom voor de ontwikkeling en het functioneren van het XL Businesspark.

Voor zover gedaagde aanvankelijk een complexwaarde heeft bepleit, heeft zij daarin niet volhard. Wel is vastgehouden aan het standpunt dat de gronden een bijzondere geschiktheid hebben voor de zwaaikom. Daarmee dient de grond een hogere waarde te hebben dan als agrarische grond. Gedaagde gaat uit van een zekere verwachtingswaarde op grond van een mogelijk grotere ruimtevraag voor het XL Businesspark in de toekomst.

De deskundigen zijn er echter van uitgegaan dat de onteigende gronden geen deel uitmaken van enig complex. Met name door gebrek aan enige financiële samenhang tussen het XL Businesspark en de aanleg van de zwaaikom. Zodoende is er geen sprake van als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen onroerende zaken. De rechtbank is deskundigen hierin gevolgd.

Verder hebben de e deskundigen aangegeven dat, voor zover de gekozen locatie voor de zwaaikom bijzonder geschikt zou zijn, dit geen hogere waarde dan de agrarische gebruikswaarde met zich brengt. De reden hiervoor is dat de zwaaikom geen rendabele bestemming is waarvoor een hogere prijs dan de gebruikswaarde wordt betaald.

Nu gedaagde dit niet concreet heeft weersproken (anders dan de geenszins concrete en onzekere uitbreidingsverwachting) volgt de rechtbank het advies van de deskundigen.

De deskundigen hebben geadviseerd in de schadeloosstelling een bedrag wegens meerwaarde boven de agrarische waarde wegens vrijkomende bodembestanddelen op te nemen van € 14.044,13.

Dit advies is gebaseerd op het standpunt dat de bodembestanddelen door een willekeurige eigenaar zullen worden gewonnen met de aanleg van een talud.

De Staat betwist dat een meerwaarde aan de orde is omdat de winning van de bodembestanddelen het aanbrengen van een stalen damwand vergt. De kosten hiervan zijn zodanig hoog dat winning, mede gezien de beperkte omvang, nimmer rendabel zal zijn.

Gedaagde berekent de meerwaarde op een bedrag van € 143.438,00.

Het verschil in benadering tussen de deskundigen en de Staat spitst zich toe op de vraag of bij de beoordeling al dan niet moet worden geabstraheerd van de winning met aanleg van een damwand, waarin het werk waarvoor wordt onteigend voorziet.

De Staat acht de benadering van de deskundigen in strijd met de rechtspraak van de Hoge Raad, aangezien de wijze waarop het werk zal worden uitgevoerd de voorwaarde vormt voor het kunnen realiseren van meerwaarde door bodembestanddelen. De kosten van een damwand (nodig voor het werk) moeten hierbij in aanmerking worden genomen, zo leidt de Staat af uit het arrest van de Hoge Raad van 21 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1694.

Gedaagde daarentegen heeft gesteld dat de bodembestanddelen ook gewonnen zouden kunnen worden zonder dat een damwand hoeft te worden geslagen. Hiervan gaan ook de deskundigen uit.

De rechtbank stelt in r.o. 5.2.3. voorop dat bij de beoordeling van de vraag of ter zake van bodembestanddelen een vergoeding toekomt aan de onteigende, moet worden nagegaan hoe groot het voordeel zou zijn waarop een willekeurige eigenaar die de bodembestanddelen zou willen en mogen winnen en op economisch verantwoorde wijze zou exploiteren, gelet op de verkoopprijzen en de met het winnen gemoeide kosten, zou mogen rekenen (zie ook: HR 20 januari 1960, ECLI:NL:HR:1960:66).

Daarbij moet volgens de rechtbank rekening gehouden worden met de feiten en omstandigheden die bepalend zijn voor de activiteit van de onteigenaar bij de uitvoering van het werk waarvoor onteigend wordt, aangezien dat werk en de uitvoering ervan de voorwaarde vormen, van de vervulling waarvan de mogelijkheid tot realisering van de in het te onteigenen goed aanwezige latente meerwaarde afhankelijk is.

Het advies van deskundigen gaat uit van een andersoortig werk zonder damwand, met een talud, met een verschillend aantal kubieke meters te ontgraven grond.

Naar inschatting van de Staat en de rechtbank is de winning van de bodembestanddelen technisch niet uitvoerbaar zonder een damwand om de waterdruk uit het Twentekanaal te weerstaan. De kosten van een technisch uitvoerbaar werk zullen daarom de mogelijke opbrengsten te boven gaan.

De rechtbank concludeert dat zij op dit onderdeel het advies van de deskundigen niet zal volgen en daarmee geen vergoeding wegens vrijkomende bodembestanddelen zal bepalen.

Uit deze uitspraak volgt dat de rechtbank het zo benadert dat het werk en de uitvoering ervan de voorwaarde vormen, waarvan de mogelijkheid tot realisering van de in het te onteigenen goed aanwezige latente meerwaarde afhankelijk is.

De aanleg van de damwand mag dus niet buiten beschouwing blijven. Zonder deze damwand is de winning van de bodembestanddelen technisch immers niet uitvoerbaar.

Deze benadering is overigens niet nieuw en volgt al uit eerdere jurisprudentie, waaronder het hiervoor en in de uitspraak aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 21 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1694.

Heb je vragen over een onteigeningskwestie? Neem dan contact op met Marie-Anna Bullens of Chantal van Mil.