Nieuwsbrief

Onteigening: Hoge Raad oordeelt over wederbelegging en waardevermindering/vergoeding bij bodemverontreiniging

5 juli 2016

In deze nieuwsbrief wijzen wij u op het arrest van de Hoge Raad van 24 juni 2016. In dit arrest gaat de Hoge Raad in op de vraag of de saneringskosten van het perceel gelijkelijk moeten worden omgeslagen over alle in het complex gelegen gronden. Daarnaast beantwoord de Hoge Raad de vraag of in deze procedure de aansprakelijkheid van de gemeente kan worden betrokken voor de bodemverontreiniging. Tot slot gaat de Hoge Raad in op de vraag wanneer sprake is van een noodzaak tot vervangende aankoop (wederbelegging).

Essentie

De saneringskosten zijn geen kosten die gelijkelijk moeten worden omgeslagen over alle in het complex gelegen gronden. Artikel 40d OW strekt er niet toe de waardeverschillen die zich tussen verschillende stukken grond voordoen, om andere redenen dan de daaraan gegeven bestemmingen, geheel te elimineren.  Met betrekking tot de bodemverontreiniging die is veroorzaakt door de onteigenaar overweegt de Hoge Raad dat bij de schadeloosstelling geen betekenis toekomt aan aansprakelijkheid van de onteigenaar wegens onrechtmatige daad, indien het gaat om schade die geen onteigeningsgevolg is. In de onteigeningsprocedure is geen ruimtelijk om deze vordering te behandelen.

De kosten voor wederbelegging dienen voorts te worden vergoed indien (1) het onteigende als duurzame belegging werd aangehouden en (2) indien het redelijke belang van de onteigende herbelegging in onroerende zaken vordert.

Nader bekeken

De gemeente Tiel heeft ten behoeve van de ontwikkeling van een woonwijk een perceel onteigend. Het geschil gaat nog enkel over de hoogte van de schadeloosstelling. Het perceel (een braakliggend terrein) bevat een bodemverontreiniging. De rechtbank oordeelde dat de waarde van het onteigende moet worden gesteld op de ruwe bouwgrondwaarde van het complex. De gronden worden immers samen met de rest van het terrein als één geheel in exploitatie gebracht. In het voetspoor van de deskundigen heeft de rechtbank aan het onteigende voorts een minderwaarde toegekend in verband met de bodemverontreiniging. De onteigende kan zich hier niet mee verenigen en heeft cassatie ingesteld bij de Hoge Raad.

Complexwaarde

De onteigende voert allereerst aan dat geen minderwaarde aan het perceel diende te worden toegekend. Op grond van artikel 40d Ow dienen alle lasten die relevant zijn voor het in exploitatie brengen van het complex, in aanmerking te worden genomen bij het bepalen van de waarde van het perceel. De onteigende betoogt dat in een geval waarin de noodzaak tot sanering van verontreinigde grond is ontstaan door de aan de onteigening ten grondslag liggende bestemming, de saneringskosten gelijkelijk moeten worden omgeslagen over de gronden in het complex. 

De Hoge Raad gaat hier niet in mee. De Hoge Raad overweegt:

"Art. 40d Ow strekt niet ertoe de waardeverschillen die zich tussen verschillende stukken grond voordoen om andere redenen dan de daaraan gegeven bestemmingen, geheel te elimineren. Aan een onteigend stuk grond dat deel uitmaakt van een complex als bedoeld in art. 40d Ow kan dan ook een andere waarde worden toegekend dan de complexwaarde, indien de bijzondere ligging of hoedanigheid van die grond de waarde daarvan zodanig beïnvloedt dat bij een veronderstelde verkoop ervan in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper een hogere of lagere prijs tot stand zou komen dan de complexwaarde. Bij de beantwoording van de vraag in hoeverre dat in een concreet geval zo is, mag geen rekening worden gehouden met de bestemming die juist voor dit stuk grond in het bestemmingsplan is aangewezen, nu dat onverenigbaar zou zijn met het egalisatiestelsel van art. 40d Ow."

In het onderhavige geval hebben de saneringskosten alleen betrekking op het betreffende perceel. De Hoge Raad overweegt dat ook indien sanering van het onteigende noodzakelijk als gevolg van de bestemming, de ontstane minderwaarde niet het gevolg is van die bestemming. Door de bodemverontreiniging is sprake van een bijzondere negatieve hoedanigheid van het onteigende binnen het complex. In het vrije commerciële verkeer zou een lagere prijs voor het onteigende tot stand komen dan de complexwaarde. De minderwaarde is derhalve terecht aan het perceel toegekend.

Bodemverontreiniging veroorzaakt door de gemeente

Voorts betoogt de onteigende dat het vanuit het oogpunt van proceseconomie voor de hand ligt om bij de bepaling van de schadeloosstelling rekening te houden met de bodemverontreiniging. Dit omdat de bodem verontreiniging afkomstig is het naastgelegen perceel dat in eigendom is bij de gemeente. Indien de bodemverontreiniging niet wordt betrokken bij de schadeloosstelling zal de onteigende immers een procedure moeten starten om deze schade vergoed te krijgen. De Hoge Raad is echter van oordeel dat het niet mogelijk is om een dergelijke vordering te betrekken en deze procedure. De onteigeningsprocedure is ingesteld op spoed en eenvoud en wijkt op belangrijke punten af van gewone zaken. Het past daarom niet om een dergelijke aanspraak wegens onrechtmatige daad, dat geen onteigeningsgevolg is, te behandelen in een onteigeningsprocedure. 

Wederbelegging

In incidenteel beroep betoogt de gemeente dat de kosten voor wederbelegging dienen te worden vergoed. De onderneming van de onteigende werd niet geëxploiteerd op het perceel en daarom dienen volgens de gemeente de kosten voor wederbelegging niet te worden vergoed. 

De Hoge Raad overweegt dat de kosten van aankoop van een vervangende onroerende zaak voor vergoeding in aanmerking komen als is voldaan aan twee vereisten:

  1. Het perceel vormde voor de onteigende een duurzame belegging;
  2. Het redelijk belang van de onteigende, wederbelegging in onroerend goed vordert

Aangezien de rechtbank in deze zaak niet had onderzocht of aan deze twee vereisten is voldaan wordt het vonnis vernietigd. De zaak is verwezen naar het hof Arnhem-Leeuwarden. 


Printen / opslaan als pdf