Nieuwsbrief

Voorzienbaarheid bij planschade

13 juli 2016

Met deze nieuwsbrief maken wij u attent op de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: "de Afdeling") van 6 juli 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1876). In deze uitspraak gaat de Afdeling onder andere in op de voorzienbaarheid van planschade.

Essenties

Een structuurplan heeft na tien jaar zijn gelding niet verloren en hier kan nadien dus nog steeds voorzienbaarheid uit voortvloeien, mits in die periode geen afstand is genomen van de inhoud ervan.

Voorzienbaarheid kan (ook) worden tegengeworpen indien ten tijde van de koop een ontwikkeling was te voorzien met een grotere dan of op zijn minst vergelijkbare planologisch nadelige uitstraling als de ontwikkeling die tot planschade leidt. Het gaat er om of ten tijde van de koop voorzienbaar was dat de planologische situatie in ongunstige zin had kunnen veranderen.

Nader bekeken

In deze zaak hadden appellanten om een tegemoetkoming in planschade verzocht ten gevolge van de verlening van een planologische vrijstelling waarmee 105 woningen konden worden gebouwd. Appellanten stelden dat het vrijstellingsbesluit tot een waardevermindering van hun woning had geleid. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Doesburg (hierna: "het college") had de aanvragen afgewezen, omdat de planschade volgens het college voorzienbaar was. Appellanten maakten bezwaar tegen deze afwijzing. Nadat het college deze bezwaren ongegrond had verklaard en de rechtbank Gelderland de beroepen tegen de besluiten op bezwaar ongegrond had verklaard, stelden appellanten hoger beroep in bij de Afdeling. Eén van de vragen waar de Afdeling zich over moest buigen, was of de planschade ten tijde van de koop van de woningen voor appellanten inderdaad voorzienbaar was. Voor wat betreft deze voorzienbaarheid zijn twee aspecten van de uitspraak interessant.

Sommige appellanten stelden dat een structuurplan uit 1976, dat in hun geval aan de voorzienbaarheid ten grondslag was gelegd, zijn gelding na verloop van tien jaar had verloren en dat hier dus geen voorzienbaarheid uit kon voortvloeien. Volgens de Afdeling is dit standpunt echter niet juist, omdat van de inhoud van het structuurplan geen afstand was genomen. Verwezen zij naar de rechtsoverwegingen 16 t/m 21 van de uitspraak van de Afdeling.

Een ander openbaar gemaakt concreet beleidsvoornemen waar volgens het college voorzienbaarheid uit voortvloeide, te weten voor een andere appellant, was een structuurvisie uit 1998. Daarin was de ontwikkeling van sportcomplexen voorzien. Deze appellant stelde dat het op basis van die structuurvisie weliswaar voorzienbaar was dat er samenhangende sportcomplexen zouden komen, maar niet dat er 105 woningen zouden worden gerealiseerd. Volgens deze appellant was de schade voor hem dus niet voorzienbaar. De Afdeling ging ook hier niet in mee. De Afdeling overwoog in de rechtsoverwegingen 14, 37 en 38 van haar uitspraak het volgende:

"(…) 14. [appellant sub 1] en [appellant sub 3] stellen in wezen de vraag aan de orde of op het moment van aankoop van de percelen door [appellant sub 1] op 19 augustus 1997 en [appellant sub 3] op 4 november 1997 voorzienbaar was dat er woningbouw aan de zuid- en westzijde van hun woningen zou kunnen komen. Het college is ingevolge artikel 6.3, aanhef en onder a, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht om de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak bij de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade te betrekken. Daarvoor geldt de volgende maatstaf.

Indien op het moment van aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen, is de planschade voorzienbaar en moet deze voor rekening van de koper worden gelaten, omdat hij in dat geval geacht wordt de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling te hebben betrokken bij het overeenkomen van de koopprijs. Om voorzienbaarheid te kunnen aannemen, is voldoende dat er een concreet beleidsvoornemen is dat openbaar is gemaakt. Niet is vereist dat zodanig beleidsvoornemen een formele status heeft.

37. Op 19 november 1997 is in een plaatselijke krant aangekondigd dat de ontwerpstructuurvisie vanaf 20 november 1997 ter inzage zou worden gelegd. Vanaf dat moment was voor [appellant sub 2], naar hij op zichzelf niet bestrijdt, op basis van de structuurvisie 1998 voorzienbaar dat samenhangende sportcomplexen met een oppervlakte van circa 10 hectare konden worden ontwikkeld. Het college heeft op de zitting bij de Afdeling een kaart laten zien, waarop is te zien dat het gehele gebied dat nu bestemd is voor woningbouw in de structuurvisie 1998 was aangeduid als een gebied voor samenhangende sportcomplexen. Die aanduiding houdt wellicht niet in dat er een stadion zou kunnen komen, maar wel dat de gemeenteraad had kunnen besluiten om een aanzienlijk sportpark op te richten. Omdat de bouwhoogte en het bouwoppervlak niet nader in de structuurvisie 1998 zijn aangegeven, betekent dit dat er verschillende voetbalvelden, hockeyvelden, tennisbanen en paardrijbakken, met bijbehorende voorzieningen, zoals een tribune, een toegangsweg, een parkeerterrein, een (dagelijks geopende) kantine, lichtmasten en hekwerken, hadden kunnen worden opgericht. Langhout heeft in zijn aan het college uitgebrachte advies van 10 april 2012 er terecht op gewezen dat deze functies intensief kunnen worden gebruikt (vergelijk uitspraak van de Afdeling van 6 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:939). De realisatie van een sportpark had daarmee, gezien de potentiële bouw- en gebruiksmogelijkheden, een grotere of op zijn minst vergelijkbare planologisch nadelige uitstraling gehad als de oprichting van 105 woningen.

38. Gelet op de onder 14 vermelde maatstaf komt de Afdeling tot het oordeel dat met de structuurvisie 1998 voor [appellant sub 2] voorzienbaar was dat de planologische situatie in voor hem ongunstige zin had kunnen veranderen. (…)". (onderstrepingen mijnerzijds, JvG)

Uit bovenstaande rechtsoverwegingen volgt dat voorzienbaarheid (ook) kan worden tegengeworpen indien ten tijde van de koop een ontwikkeling was te voorzien met een grotere dan of op zijn minst vergelijkbare planologisch nadelige uitstraling als de ontwikkeling die tot planschade leidt. Het gaat er volgens de Afdeling immers om of ten tijde van de koop voorzienbaar was dat de planologische situatie in ongunstige zin had kunnen veranderen.

Printen / opslaan als pdf