Erfpacht knelpunten

We kijken eerst waar het tekortschieten uit bestaat, want je kunt als bloot eigenaar de erfpacht pas opzeggen als de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen, of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van andere verplichtingen. In de notariële akte kan de opzegmogelijkheid voor een bloot eigenaar zelfs nog verder zijn beperkt.

Voor een antwoord op deze vraag maken wij gebruik van een praktijkvoorbeeld. Gemeente X werd gedagvaard door een erfpachter, die wilde dat de canon werd aangepast tot nihil. De erfpachter meende dat dat de coronapandemie en de in verband daarmee getroffen overheidsmaatregelen golden als onvoorziene omstandigheden die rechtvaardigden dat de gevolgen van de contractuele relatie met de gemeente moesten worden gewijzigd. In het huurrecht is (kort gezegd) geoordeeld dat die overheidsmaatregelen een onvoorziene omstandigheid opleverde. De erfpachter betoogde dat een vergelijking moest worden gemaakt met die jurisprudentie. Dat is echter niet juist. Voor erfpacht geldt namelijk een bijzondere bepaling als het aankomt op een wijziging van de overeenkomst vanwege onvoorziene omstandigheden, namelijk artikel 5:97 BW. Voor een dergelijk beroep geldt dat in ieder geval 25 jaar moet zijn verstreken sinds de vestiging van het erfpachtrecht. Aan die termijn was nog lang niet voldaan. Met de gemeente was de kantonrechter dan ook van oordeel dat een beroep op onvoorziene omstandigheden en wijziging van de overeenkomst niet op ging. De vordering werd afgewezen, de gemeente hoefde geen canon terug te betalen.