Vestiging zakelijke rechten bij wind- en zonneparken

Uitgangspunt is dat een eigenaar van de grond ook eigenaar is van al hetgeen zich in, op of onder die grond bevindt. Dat wordt ook wel natrekking genoemd. Volgens de hoofdregel wordt dus de eigenaar van de grond in dat geval door natrekking eigenaar van het wind- of zonnepark. De eigenaar van het wind- of zonnepark kan zijn eigendom dus kwijt raken.

Natrekking kun je voorkomen door een opstalrecht te vestigen. Een opstalrecht is een zakelijk recht om, in, op of boven de grond van een ander, gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben. Door het vestigen van een opstalrecht, verlies je de eigendom van het wind- of zonnepark niet aan de eigenaar van de grond.
De rechthebbende tot het opstalrecht is, zolang het recht geldt, eigenaar van de zaak waarvoor het opstalrecht is gevestigd. Uiteraard kom je vaak wel overeen tegen welke vergoeding en onder welke voorwaarden de grond beschikbaar wordt gesteld.

Als eigenaar van het wind- of zonnepark wil je de grond kunnen betreden om het wind- of zonnepark aan te leggen of bijvoorbeeld onderhoudswerkzaamheden uit te voeren na de aanleg. Doorgaans worden daarvoor erfdienstbaarheden gevestigd, zodat de eigenaar van de grond moet dulden dat die werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd. Bij windparken speelt daarnaast nog dat de rotorbladen van een windturbine mogelijk overzwaaien. Ook daarvoor kan een erfdienstbaarheid worden gevestigd, te weten het recht van overzwaai.
Maar denk ook aan de aanleg van noodzakelijke kabels en leidingen en het onderhoud dat in een later stadium verricht zou moeten worden. Ook daarvoor bieden erfdienstbaarheden de uitkomst.

Naast het vastleggen van de afspraken over overzwaaien van wieken of de windvang tussen de oorspronkelijke eigenaren, is het ook gewenst voor de toekomst een en ander vast te leggen. Opvolgende grondeigenaren zijn door een erfdienstbaarheid of een kwalitatieve verplichting ook gehouden aan die afspraken.
Een kwalitatieve verplichting is mogelijk voor een ‘dulden’ of een ‘niet doen’ en wordt vastgelegd door een notaris in een notariële akte. Mocht dit niet lukken, dan kunnen afspraken vastgelegd worden door middel van een kettingbeding onder verzwaring met een boete. Een kettingbeding wordt dan steeds doorgelegd aan opvolgende eigenaren, maar gaat niet automatisch over zoals bij een kwalitatieve verplichting.

Om te zorgen dat partijen ook echt de bepaling doorleggen, is de boete veelal noodzakelijk. Zowel voor het niet-nakomen van de afspraken als ook voor het niet doorgeven van de verplichting aan een nieuwe eigenaar.